Höchstpersönliches Wohnrecht: Rechte des Eigentümers

Eigentümer, aber ohne Schlüssel? Was ein höchstpersönliches Wohnrecht wirklich bedeutet

Ein Sohn übernimmt den Anspruch auf eine Liegenschaft und wird später als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Witwe des Erblassers darf dort jedoch weiterhin wohnen. Darf der neue Eigentümer deshalb jederzeit die Liegenschaft betreten, Schlüssel verlangen oder einen Schlosstausch verhindern? Mit dieser Frage befasste sich der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung OGH vom 25.07.2024, Geschaeftszahl 2 Ob 114/24i.

Die Liegenschaft, die zwei unterschiedliche Rechtspositionen enthielt

Ein Mann verstarb im Jahr 2022. Er hinterließ seine Witwe, eine Tochter und einen Sohn. In seinem Testament vermachte er der Tochter eine Liegenschaft. Gleichzeitig räumte er der Witwe an der gesamten Liegenschaft ein lebenslanges, unentgeltliches und höchstpersönliches Wohn- und Benützungsrecht ein.

Das Testament sah vor, dass die Witwe die Liegenschaft gemeinsam mit der Liegenschaftseigentümerin bewohnen sollte. Damit enthielt die letztwillige Verfügung zwei miteinander verbundene, aber rechtlich nicht identische Anordnungen: Die Tochter sollte die Liegenschaft erhalten, während die Witwe dort wohnen und sie benützen durfte.

Die Tochter schlug die Erbschaft aus. Das ihr zugedachte Vermächtnis – also die testamentarische Zuwendung der Liegenschaft – behielt sie jedoch und übertrug ihren Anspruch auf den Sohn. Dieser wurde anschließend als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Danach verlangte der Sohn von der Witwe Schlüssel und Zugang zur Liegenschaft. Außerdem wollte er verhindern, dass sie die Schlösser austauscht. Die Witwe vertrat dagegen die Auffassung, ihr Wohnrecht sei auf ein Zusammenleben mit der Tochter als Eigentümerin zugeschnitten. Ein Zusammenleben mit dem Sohn müsse sie nicht akzeptieren.

Warum der Eigentümer nicht automatisch jederzeit eintreten durfte

Das Bezirksgericht Kirchdorf an der Krems gab der Klage des Sohnes zunächst statt. Das Landesgericht Steyr als Berufungsgericht gab jedoch der Berufung der Witwe Folge und wies die Klage ab.

Der OGH wies die Revision des Sohnes zurück. Er entschied damit nicht inhaltlich neu über sämtliche Fragen, sondern hielt die rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts für vertretbar. Eine erhebliche Rechtsfrage, die ein Eingreifen des OGH gerechtfertigt hätte, lag nach seiner Beurteilung nicht vor.

Das Berufungsgericht durfte das Testament dahin verstehen, dass das Wohn- und Benützungsrecht der Witwe ausschließlich und höchstpersönlich war. „Höchstpersönlich“ bedeutet, dass das Recht an die konkrete berechtigte Person gebunden ist und nicht ohne Weiteres auf andere Personen übertragen werden kann.

Außerdem durfte berücksichtigt werden, dass die Witwe die Liegenschaft nach dem Wortlaut gemeinsam mit der Liegenschaftseigentümerin bewohnen sollte. Die Vorinstanzen mussten diese Formulierung nicht so auslegen, dass die Witwe nun auch mit dem Sohn als späterem Eigentümer zusammenleben müsse.

Das Eigentum des Sohnes blieb zwar bestehen. Es war aber durch das Wohnrecht der Witwe beschränkt. Ein Eigentümer darf ein notwendiges Aufsichtsrecht grundsätzlich nur im erforderlichen Umfang ausüben. Daraus folgt nicht automatisch ein uneingeschränkter Anspruch auf Schlüssel oder jederzeitigen Zutritt zu den von einer anderen Person bewohnten Räumen.

Für das Revisionsverfahren erhielt die beklagte Witwe Kostenersatz von 751,92 EUR.

Was bei Testament und Vermächtnis auseinanderzuhalten ist

Ein Erbe kann gleichzeitig auch Vermächtnisnehmer sein. Ein Vermächtnis ist eine einzelne testamentarische Zuwendung, etwa eine Liegenschaft, ein Geldbetrag oder ein Wohnrecht, ohne dass die begünstigte Person zwingend die gesamte Erbschaft übernimmt.

Die Tochter durfte daher die Erbschaft ausschlagen und dennoch den Anspruch auf die ihr vermachte Liegenschaft behalten. Diesen Anspruch konnte sie grundsätzlich an ihren Bruder abtreten. Die Abtretung konnte dazu führen, dass der Sohn Eigentümer der Liegenschaft wurde.

Aus dem übertragbaren Anspruch auf Eigentumsübertragung folgte aber nicht automatisch, dass der Sohn auch alle mit der ursprünglichen Zuwendung verbundenen persönlichen Rechte erhielt. Der Fall unterscheidet deshalb klar zwischen dem Eigentum an einer Liegenschaft und einem höchstpersönlichen Wohn- oder Benützungsrecht.

Für Todesfälle ab dem 1. Jänner 2017 gilt das Erbrechts-Änderungsgesetz 2015. Da der Erblasser im Jahr 2022 verstorben ist, war hier die seit dem ErbRÄG 2015 geltende Rechtslage anzuwenden. Bei der Auslegung eines Testaments ist der wahre Wille der verstorbenen Person maßgeblich. Dieser Wille muss jedoch zumindest im Wortlaut der letztwilligen Verfügung angedeutet sein.

Die konkrete Auslegung hängt stark vom jeweiligen Testament und den Umständen seiner Errichtung ab. Der OGH greift bei einer Revision nur ein, wenn die Beurteilung der Vorinstanz unvertretbar ist oder eine erhebliche Rechtsfrage zu lösen ist. Im Fall 2 Ob 114/24i sah er diese Voraussetzungen nicht erfüllt.

Wenn Sie gerade eine Liegenschaft übertragen oder ein Wohnrecht vereinbaren

• Wenn Sie eine Liegenschaft testamentarisch zuwenden: Legen Sie genau fest, wer dort wohnen darf, ob eine gemeinsame Nutzung vorgesehen ist und ob das Wohnrecht auch bei einem späteren Eigentümerwechsel bestehen soll.
• Wenn Sie einem Angehörigen ein Wohnrecht einräumen: Beschreiben Sie, ob das Recht die gesamte Liegenschaft oder nur bestimmte Räume umfasst. Auch die Frage, wer Schlüssel besitzen und wann der Eigentümer die Liegenschaft betreten darf, kann später entscheidend werden.
• Wenn Sie einen Vermächtnisanspruch übernehmen: Prüfen Sie nicht nur, ob Sie Eigentümer werden können. Ein persönliches Wohn- oder Benützungsrecht der ursprünglich begünstigten Person geht nicht automatisch auf Sie über.
• Wenn bereits Streit über Schlösser oder Zutritt besteht: Handeln Sie nicht eigenmächtig. Testament, allfällige Nachträge, Einantwortungsbeschluss, Abtretungsvertrag, Grundbuchstand und die genaue Formulierung des Wohnrechts sollten gemeinsam geprüft werden.

Was bedeutet die Entscheidung für Betroffene in Wien?

Der Fall stammt aus Oberösterreich. Die vom OGH bestätigten Grundsätze zur Testamentsauslegung, zum Eigentum und zum höchstpersönlichen Wohnrecht gelten jedoch österreichweit und damit auch in Wien.

Das Verlassenschaftsverfahren führt das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär, bei dem auch Erbantrittserklärungen abgegeben werden. Streitige Klagen, etwa Pflichtteilsklagen, gehören je nach Streitwert vor ein Bezirksgericht oder das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.

Häufige Fragen zu Eigentum, Wohnrecht und Testament

Kann ein Eigentümer eine Person mit Wohnrecht jederzeit aus der Liegenschaft aussperren?

Nein. Ein wirksames Wohn- oder Benützungsrecht ist auch vom Eigentümer zu beachten. Ob der Eigentümer bestimmte Räume betreten, Schlüssel verlangen oder Änderungen an den Schlössern vornehmen darf, hängt vom Inhalt des Rechts und den Umständen ab. Ein eigenmächtiges Vorgehen kann zu weiteren Streitigkeiten führen.

Geht ein höchstpersönliches Wohnrecht auf den Käufer oder Erben über?

Ein höchstpersönliches Recht ist grundsätzlich an die im Testament oder Vertrag bezeichnete Person gebunden. Es wird daher nicht automatisch auf den Eigentümer, einen Käufer oder eine andere begünstigte Person übertragen. Entscheidend bleibt die konkrete Formulierung der letztwilligen Verfügung oder Vereinbarung.

Kann man ein Vermächtnis an eine andere Person abtreten?

Der Anspruch auf Erfüllung eines Vermächtnisses kann grundsätzlich übertragbar sein. Das bedeutet aber nicht, dass alle persönlichen Rechte der ursprünglich vermachten Person ebenfalls übergehen. Besonders bei einem höchstpersönlichen Wohn- oder Benützungsrecht ist zwischen dem übertragbaren Vermögensanspruch und dem persönlichen Nutzungsrecht zu unterscheiden.

Welches Gericht ist in Wien zuständig, wenn es Streit über ein Wohnrecht gibt?

Das Verlassenschaftsverfahren führt das zuständige Bezirksgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt der verstorbenen Person. Streitige Ansprüche, etwa auf Unterlassung oder Erfüllung eines Rechts, richten sich je nach Streitwert an ein Bezirksgericht oder an das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien. Für die Zuständigkeit kommt es daher auf die konkrete Klage und den maßgeblichen Streitwert an.

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