Hofübergabe und Testament: Wem gehört die Liegenschaft nach dem kinderlosen Tod?
Ein Vater möchte den Familienbesitz zusammenhalten. Jahre später setzt sein Sohn im Testament jedoch eine andere Person als Vermächtnisnehmerin ein. Ob dieses Vermächtnis wirksam ist, hängt nicht allein vom Testament ab. Entscheidend kann sein, was bereits im Hofübergabevertrag vereinbart wurde.
Eine Hofübergabe, ein späterer Kauf und zwei unterschiedliche Liegenschaften
Der später verstorbene Erblasser hatte von seinem Vater mehrere Liegenschaften im Zusammenhang mit einer Betriebs- und Hofübergabe erhalten. Die Familie vereinbarte, dass seine Schwester diese Liegenschaften erben sollte, falls der Erblasser kinderlos sterben würde. Der Familienbesitz sollte auf diese Weise ungeteilt erhalten bleiben.
Später kaufte der Erblasser eine weitere Liegenschaft. Sein Vater unterstützte diesen Ankauf finanziell, damit die bereits vorhandenen Flächen abgerundet werden konnten.
In seinem Testament setzte der Erblasser seine Schwester als Alleinerbin ein. Dem Kläger vermachte er jedoch sowohl die vom Vater übernommenen Liegenschaften als auch die später erworbene Liegenschaft.
Nach dem Tod des kinderlosen Erblassers wurde die Schwester als Alleinerbin eingeantwortet. Der Kläger verlangte anschließend die Übertragung der Liegenschaften an ihn. Die Gerichte mussten deshalb klären, ob das Testament die frühere Vereinbarung aus der Hofübergabe überwinden konnte.
Warum der Hofübergabevertrag die Testierfreiheit einschränkte
Eine Besitznachfolgeregelung legt fest, wer einen bestimmten Vermögensgegenstand unter bestimmten Voraussetzungen künftig erhalten soll. Sie kann in einem Übergabsvertrag vereinbart werden und muss nicht zwingend erst im Testament entstehen.
Nach der Beurteilung des Obersten Gerichtshofs wollte der Vater nicht bloß einen unverbindlichen Familienwunsch äußern. Die Vereinbarung sollte sicherstellen, dass die übernommenen Liegenschaften beim kinderlosen Tod des Erblassers an dessen Schwester weitergegeben werden.
Damit war die Schwester vertraglich begünstigt. Mit dem kinderlosen Tod des Erblassers trat jene Voraussetzung ein, an die die Besitznachfolge geknüpft war. Die Schwester hatte dadurch einen unmittelbaren Anspruch gegen den Nachlass.
Der Erblasser konnte die gebundenen Liegenschaften in seinem späteren Testament daher nicht wirksam einer anderen Person vermachen. Das Vermächtnis des Klägers ging insoweit ins Leere. Der Grund lag nicht vorrangig darin, dass der Erblasser über eine „fremde Sache“ verfügt hätte. Maßgeblich war vielmehr, dass seine eigene Rechtsposition durch den Vertrag bereits eingeschränkt war.
Warum die 1997 gekaufte Liegenschaft anders behandelt wurde
Bei der später erworbenen Liegenschaft kam der Oberste Gerichtshof zu einem anderen Ergebnis. Diese Liegenschaft war nicht ausdrücklich Gegenstand der ursprünglichen Hofübergabevereinbarung.
Dass der Vater den Ankauf finanziell unterstützt hatte und die neue Fläche dem Familienbesitz dienen sollte, führte nicht automatisch zu einer vertraglichen Bindung. Im österreichischen Recht wird eine solche Bindung grundsätzlich nicht allein deshalb von einer alten Liegenschaft auf eine später mit Geld erworbene andere Liegenschaft übertragen.
Es fehlte somit eine automatische Ersatzwirkung. Vereinfacht gesagt: Die Vereinbarung bezog sich auf bestimmte übernommene Liegenschaften. Sie erfasste nicht ohne zusätzliche Grundlage jedes Grundstück, das später mit finanzieller Hilfe des Vaters gekauft wurde.
Der Kläger konnte daher die Rechtsposition hinsichtlich der 1997 erworbenen Liegenschaft verlangen. Hinsichtlich der bereits im Hofübergabevertrag erfassten Liegenschaften war sein Vermächtnis hingegen unwirksam.
Was der OGH tatsächlich entschieden hat
Der Fall wurde zunächst vom Landesgericht Salzburg entschieden. Dieses wies die Klage zur Gänze ab. Das Oberlandesgericht Linz gab der Berufung des Klägers teilweise statt: Es sprach ihm die begehrte Rechtsposition hinsichtlich der 1997 erworbenen Liegenschaft zu, nicht jedoch hinsichtlich jener Liegenschaften, die bereits im Hofübergabevertrag erfasst waren.
Der Oberste Gerichtshof hielt diese Beurteilung im Ergebnis aufrecht. In seiner Entscheidung OGH vom 23.04.2024, 2 Ob 246/23z, wies er die Revision des Klägers inhaltlich ab. Die Revision der Beklagten wurde mangels Zulässigkeit zurückgewiesen.
Die Entscheidung stammt aus dem Jahr 2024. Der OGH stellte damit nicht allgemein fest, dass jede finanzielle Unterstützung durch Eltern eine spätere Liegenschaft bindet. Er unterschied vielmehr genau zwischen den konkret im Übergabsvertrag genannten Grundstücken und einer später erworbenen Liegenschaft.
Die klagende Partei muss der beklagten Partei für das Revisionsverfahren 882,18 EUR an Kosten ersetzen.
Welche Bedeutung hat der Zeitpunkt des Todes?
Der Erblasser starb im Jahr 2021. Für Todesfälle ab dem 1. Jänner 2017 gilt grundsätzlich das Erbrecht nach dem Erbrechts-Änderungsgesetz 2015, kurz ErbRÄG 2015. Die Entscheidung betraf allerdings vor allem die Auslegung des früher abgeschlossenen Hofübergabevertrags und die Reichweite der darin enthaltenen Besitznachfolgeregelung.
Das Erbrecht zum Todeszeitpunkt ist von den Formvorschriften eines Testaments zu unterscheiden. Für die Form einer letztwilligen Verfügung ist grundsätzlich der Zeitpunkt ihrer Errichtung maßgeblich. Im vorliegenden Fall lag der Schwerpunkt jedoch nicht auf der Frage, ob das Testament formgerecht errichtet wurde, sondern darauf, ob der Erblasser über bestimmte Liegenschaften überhaupt noch frei verfügen konnte.
Wenn Sie eine Hof- oder Liegenschaftsübergabe planen
Wenn Sie gerade einen Hof, ein Unternehmen oder mehrere Grundstücke übergeben: Halten Sie möglichst genau fest, welche Liegenschaften von der Vereinbarung erfasst sind. Eine allgemeine Absicht, den Familienbesitz zusammenzuhalten, kann für die spätere Auslegung wichtig sein, ersetzt aber keine klare Regelung zu einzelnen Grundstücken.
Wenn später Ersatzflächen gekauft werden sollen: Regeln Sie ausdrücklich, ob die Bindung auch für Tauschobjekte, neu erworbene Grundstücke oder mit Familiengeld finanzierte Ersatzflächen gelten soll. Der Fall zeigt, dass eine solche Wirkung nicht automatisch angenommen wird.
Wenn Sie ein Testament errichten: Prüfen Sie, ob bestimmte Vermögenswerte bereits durch Übergabsverträge, Schenkungen oder Besitznachfolgeklauseln gebunden sind. Ein Vermächtnis kann sonst ins Leere gehen, obwohl die Liegenschaft im Testament genau bezeichnet ist.
Wenn Sie als Alleinerbin oder Vermächtnisnehmer betroffen sind: Sichern Sie den Übergabsvertrag, Nachträge, Grundbuchunterlagen und vorhandene Belege zur damaligen Familienvereinbarung. Für die Beurteilung zählt nicht nur der Wortlaut des Testaments, sondern das Zusammenspiel aller relevanten Vereinbarungen.
Was bedeutet das für Betroffene in Wien?
Der Fall stammt aus Salzburg. Die vom OGH entwickelten Grundsätze zur Reichweite einer vertraglichen Besitznachfolgeregelung gelten jedoch österreichweit und damit auch für Betroffene in Wien.
Das Verlassenschaftsverfahren führt das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär; bei ihm können auch Erbantrittserklärungen abgegeben werden. Streitige Klagen, etwa Pflichtteilsklagen, richten sich je nach Streitwert an ein Bezirksgericht oder an das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.
Häufige Fragen zu Hofübergabe und Testament
Kann ein Testament einen früheren Hofübergabevertrag aufheben?
Ein Testament kann eine vertragliche Besitznachfolgeregelung nicht einfach beseitigen. Sind bestimmte Liegenschaften verbindlich zugunsten einer anderen Person gebunden, ist ein späteres Vermächtnis insoweit unwirksam. Ob tatsächlich eine solche Bindung besteht, hängt vom Vertrag, seiner Auslegung und den Umständen der Übergabe ab.
Gilt eine Besitznachfolgeregelung auch für später gekaufte Grundstücke?
Nicht automatisch. Nach der Entscheidung des OGH wird eine Bindung nicht allein deshalb auf eine später gekaufte Liegenschaft übertragen, weil der Ankauf mit Geld des ursprünglichen Übergebers unterstützt wurde. Dafür braucht es eine entsprechende vertragliche Grundlage oder andere rechtlich tragfähige Anhaltspunkte.
Was passiert, wenn der Übernehmer kinderlos stirbt?
Ist die Besitznachfolge für diesen Fall vereinbart, kann die darin begünstigte Person einen Anspruch gegen den Nachlass erhalten. Die konkrete Folge hängt davon ab, welche Bedingungen im Vertrag festgelegt wurden. Ein Testament zugunsten einer anderen Person kann dann möglicherweise nicht mehr umgesetzt werden.
Welches Gericht ist in Wien zuständig, wenn ein Vermächtnis über eine Liegenschaft strittig ist?
Das Verlassenschaftsverfahren fällt in den Aufgabenbereich des zuständigen Bezirksgerichts und wird durch den Gerichtskommissär abgewickelt. Eine streitige Klage über das Vermächtnis richtet sich je nach Streitwert an ein Bezirksgericht oder an das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien. Für die genaue Zuständigkeit sind daher der Inhalt des Anspruchs und sein Wert maßgeblich.
Zur vollständigen OGH-Entscheidung
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Unsere Rechtsanwaltskanzlei am Karlsplatz 3 in 1010 Wien berät Erben, Pflichtteilsberechtigte und Menschen, die ihren Nachlass regeln möchten. Beratungstermin vereinbaren oder anrufen: 01/513 07 00.
