Geerbt, aber nicht grundbuchsfähig? Warum eine Liegenschaft im Einantwortungsbeschluss ausdrücklich genannt sein muss
Eine Erbin kann durch die Einantwortung bereits Eigentümerin einer Liegenschaft geworden sein. Fehlt diese Liegenschaft im Einantwortungsbeschluss, kann der Nachweis für einen weiteren Grundbuchsantrag dennoch scheitern.
Die Erbin wollte eine Rangordnung für die Veräußerung sichern
Nach dem Tod eines im Grundbuch eingetragenen männlichen Liegenschaftseigentümers wurde eine Antragstellerin als Erbin eingeantwortet. Sie wollte für eine Liegenschaft die Rangordnung der beabsichtigten Veräußerung im Grundbuch anmerken lassen.
Mit einer solchen Anmerkung kann für eine spätere Veräußerung eine bestimmte Rangstelle im Grundbuch gesichert werden. Die Erbin musste dafür ihre Berechtigung an der konkreten Liegenschaft nachweisen.
Der Einantwortungsbeschluss führte die betreffende Liegenschaft jedoch nicht ausdrücklich an. Die Vorinstanzen sahen deshalb keinen ausreichenden Nachweis dafür, dass gerade diese Liegenschaft im Erbweg auf die Antragstellerin übergegangen war.
Das Erstgericht wies den Antrag ab. Das Rekursgericht, das Landesgericht Wels, bestätigte diese Beurteilung und ließ den Revisionsrekurs nicht zu. Der Entscheidungsgegenstand wurde mit über 30.000 Euro bewertet. Dabei handelte es sich nicht um eine Geldforderung; ein begehrter oder zugesprochener Betrag stand nicht im Raum.
Was bedeutet „außerbücherliches Eigentum“?
Eine Erbin oder ein Erbe wird an einer Liegenschaft grundsätzlich bereits mit der Rechtskraft der Einantwortung Eigentümerin oder Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn im Grundbuch weiterhin die verstorbene Person eingetragen ist. Dieses Eigentum wird als außerbücherliches Eigentum bezeichnet.
Die Eintragung im Grundbuch hat daher nicht in jedem Fall erst den Eigentumsübergang herbeizuführen. Sie macht die Rechtslage sichtbar und ermöglicht es, die Erbin oder den Erben als bücherliche Eigentümerin beziehungsweise bücherlichen Eigentümer auszuweisen.
Für einen weiteren Grundbuchsantrag reicht es aber nicht immer aus, dass sich die Erbenstellung allgemein aus dem Verlassenschaftsverfahren ergibt. Das Grundbuchsgericht muss aus den vorgelegten Urkunden nachvollziehen können, dass die Rechtsnachfolge gerade die Liegenschaft betrifft, auf die sich der Antrag bezieht.
Warum muss die Liegenschaft im Einantwortungsbeschluss stehen?
§ 178 Abs 2 Z 2 AußStrG verpflichtet dazu, im Einantwortungsbeschluss jene Liegenschaften ausdrücklich anzuführen, bei denen die Grundbuchsordnung aufgrund der Erbfolge zu berichtigen ist. Die Bestimmung sorgt dafür, dass der Beschluss als verlässlicher Nachweis für die grundbücherliche Rechtsnachfolge dienen kann.
Fehlt die konkrete Liegenschaft, darf das Grundbuchsgericht die Erbenstellung nicht selbst aus dem bisherigen Grundbuchsstand oder aus sonstigen Umständen ergänzen. Es darf insbesondere nicht eigenständig annehmen, dass die Erbin auch Eigentümerin jener Liegenschaft geworden ist, die im Einantwortungsbeschluss nicht genannt wird.
Das gilt nicht nur für den unmittelbaren Antrag auf Einverleibung des Eigentums. Auch wenn zunächst lediglich die Rangordnung der beabsichtigten Veräußerung angemerkt werden soll, muss die Erbin ihre Berechtigung an der konkreten Liegenschaft grundbuchstauglich belegen.
Der fehlende Ausspruch kann allerdings auch nach Rechtskraft des Einantwortungsbeschlusses nachgeholt werden. Dafür muss zunächst im Verlassenschaftsverfahren eine entsprechende Ergänzung oder Berichtigung erreicht werden. Erst danach kann der Einantwortungsbeschluss als ausreichender Nachweis für den Grundbuchsantrag dienen.
Was hielt der OGH tatsächlich für vertretbar?
Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Er entschied nicht selbst, dass die Erbin jedenfalls nicht Eigentümerin der Liegenschaft war. Ebenso traf er keine eigene Sachentscheidung über die beantragte Anmerkung und verwies die Sache nicht zurück.
Der OGH hielt vielmehr die Beurteilung der Vorinstanzen für vertretbar. Angesichts des unvollständigen Einantwortungsbeschlusses durften diese davon ausgehen, dass der erforderliche Nachweis für die konkrete Liegenschaft fehlte.
Die Entscheidung erging in einer Entscheidung aus dem Jahr 2023: OGH vom 29.08.2023, 5 Ob 122/23m. Eine erhebliche Rechtsfrage, die eine inhaltliche Behandlung durch den OGH gerechtfertigt hätte, lag nach seiner Einschätzung nicht vor. Die bereits bestehende Rechtsprechung ließ eine vertretbare Lösung des Falls zu.
Im Mittelpunkt stand damit nicht die Frage, wer materiell erbberechtigt war. Entscheidend war vielmehr, ob die Erbin ihre bereits behauptete Rechtsnachfolge an der bestimmten Liegenschaft in einer Form nachgewiesen hatte, die für das Grundbuchsverfahren ausreichte.
Was bedeutet das für Erbinnen und Erben in Wien?
Der Grundsatz gilt österreichweit und damit auch in Wien: Für einen Grundbuchsantrag muss die konkrete Liegenschaft aus dem Einantwortungsbeschluss oder aus einer zulässigen Ergänzung eindeutig hervorgehen. Das Verlassenschaftsverfahren führt das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte; die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär, bei dem auch Erbantrittserklärungen abgegeben werden.
Streitige Klagen gehen je nach Streitwert an ein Bezirksgericht oder an das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien. Bei einer fehlenden Bezeichnung im Einantwortungsbeschluss steht zunächst aber die Berichtigung oder Ergänzung dieses Beschlusses im Vordergrund.
Welche Unterlagen sollten Sie vor einem Grundbuchsantrag prüfen?
Wenn Sie gerade eine geerbte Liegenschaft verkaufen, belasten oder sonst grundbücherlich bearbeiten möchten, sollten Sie den Einantwortungsbeschluss genau mit dem Grundbuch vergleichen. Entscheidend sind nicht nur die Bezeichnung des Grundstücks, sondern auch die Zuordnung zur konkreten Liegenschaft.
- Ist die betreffende Liegenschaft im Einantwortungsbeschluss ausdrücklich angeführt?
- Stimmen Einlagezahl, Katastralgemeinde und sonstige Grundstücksdaten mit dem Grundbuch überein?
- Ist der Einantwortungsbeschluss rechtskräftig?
- Wird die Eigentumsberichtigung bereits beantragt oder soll zunächst ein anderer Grundbuchsantrag gestellt werden?
- Ist eine Ergänzung oder Berichtigung des Einantwortungsbeschlusses erforderlich?
Wenn mehrere Liegenschaften oder Miteigentumsanteile zur Verlassenschaft gehören, ist eine besonders genaue Prüfung wichtig. Eine allgemein formulierte Erbenstellung ersetzt nicht zwingend die ausdrückliche Zuordnung zu jeder einzelnen Liegenschaft.
Auch bei einem zeitlich wichtigen Verkauf sollte nicht darauf vertraut werden, dass das Grundbuchsgericht die fehlende Zuordnung selbst aus weiteren Unterlagen erschließt. Das außerbücherliche Eigentum kann bereits bestehen, während der Nachweis für den konkreten Grundbuchsantrag dennoch fehlt.
Häufige Fragen zur Eintragung geerbter Liegenschaften
Kann ich eine geerbte Liegenschaft verkaufen, wenn ich noch nicht im Grundbuch eingetragen bin?
Der Eigentumsübergang kann bereits mit der Rechtskraft der Einantwortung erfolgt sein, obwohl die Eintragung im Grundbuch noch fehlt. Für die praktische Abwicklung eines Verkaufs muss die Erbenstellung aber gegenüber dem Grundbuchsgericht und den weiteren Beteiligten ausreichend nachgewiesen werden. Entscheidend ist, ob der Einantwortungsbeschluss die konkrete Liegenschaft eindeutig erfasst.
Was passiert, wenn die Liegenschaft im Einantwortungsbeschluss fehlt?
Dann kann der Einantwortungsbeschluss für einen Grundbuchsantrag unzureichend sein. Das Grundbuchsgericht darf die fehlende Bezeichnung grundsätzlich nicht selbst ergänzen. Es muss zunächst geprüft werden, ob im Verlassenschaftsverfahren eine Ergänzung oder Berichtigung des Beschlusses erreicht werden kann.
Welches Gericht ist in Wien zuständig, wenn der Einantwortungsbeschluss eine Liegenschaft nicht nennt?
Für das Verlassenschaftsverfahren ist das Bezirksgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt der verstorbenen Person zuständig. Die Abwicklung erfolgt durch den vom Gericht bestellten Gerichtskommissär. Geht es anschließend um eine streitige Klage, richtet sich die Zuständigkeit nach dem Streitwert: Zuständig ist entweder ein Bezirksgericht oder das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.
Gilt die Entscheidung auch für eine Rangordnung der beabsichtigten Veräußerung?
Ja. Nach der vom OGH bestätigten Beurteilung muss die Erbin ihre Berechtigung an der konkreten Liegenschaft auch für einen solchen vorgelagerten Grundbuchsantrag nachweisen. Es genügt daher nicht, dass die Liegenschaft zwar tatsächlich zur Verlassenschaft gehört haben könnte, im Einantwortungsbeschluss aber nicht ausdrücklich genannt ist.
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