Ein Haus mit null Euro Wert? Wann eine Verlassenschaft nicht nachträglich ergänzt wird
Ein Gebäude steht weiterhin, wird bewohnt und später sogar erweitert – und dennoch kann es für die Verlassenschaft mit 0 EUR oder wegen einer möglichen Abrisspflicht sogar mit einem negativen Wert angesetzt werden. Entscheidend ist nicht nur, was tatsächlich vorhanden ist, sondern welchen wirtschaftlichen Wert der Nachlassgegenstand am Todestag hatte.
Die Kinder wollten das abgeschlossene Verfahren ergänzen lassen
Nach dem Tod des Erblassers im Jahr 2016 wurde im Verlassenschaftsverfahren ein Gebäude bewertet, das auf einem gepachteten Grundstück errichtet worden war. Ein Sachverständiger setzte den Wert des Gebäudes zum Todestag mit 0 EUR an. Für den Fall einer Verpflichtung zum Abriss ergab sich sogar ein negativer Wert von 58.000 EUR.
Ausgangspunkt für diese Bewertung war die damalige Auskunft des Verpächters. Danach sollte der Pachtvertrag nicht verlängert und das Grundstück zurückgestellt werden. Die wirtschaftliche Verwertbarkeit des Gebäudes war deshalb aus damaliger Sicht erheblich eingeschränkt.
Später machten die Kinder geltend, das Gebäude werde weiterhin bewohnt und sogar erweitert. Ihrer Ansicht nach sprach diese Entwicklung dafür, dass der Gegenstand bei der ursprünglichen Bewertung zu niedrig angesetzt worden war. Sie wollten deshalb eine Ergänzung des bereits abgeschlossenen Verlassenschaftsverfahrens erreichen.
Was bedeutet eine Nachtragsabhandlung?
Eine Nachtragsabhandlung ist die nachträgliche Ergänzung eines bereits abgewickelten Verlassenschaftsverfahrens. Sie kommt grundsätzlich in Betracht, wenn bislang unbekanntes oder nicht berücksichtigtes Vermögen der verstorbenen Person hervorkommt.
Das kann etwa der Fall sein, wenn nach der Einantwortung – also nach der gerichtlichen Übertragung des Nachlasses auf die Erben – ein bislang unbekanntes Bankkonto, eine Forderung oder ein anderer Nachlassgegenstand entdeckt wird. Die Nachtragsabhandlung dient jedoch nicht dazu, jede spätere Änderung des Werts eines bereits bekannten Gegenstands neu aufzurollen.
Genau diese Unterscheidung war hier entscheidend: Das Gebäude war bekannt. Es war im Verlassenschaftsverfahren ausdrücklich erhoben und bewertet worden. Auch die rechtliche und wirtschaftliche Frage, ob das Grundstück künftig weiter genutzt werden konnte, war in die damaligen Erhebungen einbezogen worden.
Warum der spätere Wert nicht automatisch zählt
Für die Bewertung des Nachlassvermögens ist grundsätzlich der Wert am Todestag maßgeblich. Bei einem Gebäude auf fremdem Grund kommt es daher nicht allein auf dessen bauliche Substanz an. Zu berücksichtigen sind auch der Pachtvertrag, die Dauer und Sicherheit der Nutzung, eine mögliche Rückgabepflicht sowie allfällige Abriss- oder Sanierungskosten.
Eine spätere Weiterbenützung kann zeigen, dass sich die tatsächlichen Verhältnisse anders entwickelt haben als erwartet. Sie beweist aber nicht automatisch, dass die Bewertung am Todestag falsch war. Dasselbe gilt für eine spätere Erweiterung oder eine andere Nutzung des Gebäudes.
Auch die bloße Behauptung, ein Sachverständiger habe den Wert zu niedrig geschätzt, führt nicht ohne Weiteres zu einer Ergänzung des Verlassenschaftsverfahrens. Dafür müsste entweder ein bislang übersehener Vermögensgegenstand vorliegen oder die ursprüngliche Bewertung auf einer bereits zum Todestag unzutreffenden Grundlage beruhen. Die Abgrenzung kann insbesondere bei Pflichtteilsansprüchen wichtig sein, weil der Wert des Nachlasses die Berechnung des Pflichtteils beeinflusst.
Was der OGH tatsächlich geprüft hat
Der OGH hielt die Beurteilung der Vorinstanzen für vertretbar und wies den außerordentlichen Revisionsrekurs mangels erheblicher Rechtsfrage zurück. Die Entscheidung erging als OGH vom 29.06.2020, 2 Ob 126/19x.
Das Rekursgericht, das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien, hatte die Voraussetzungen für eine Ergänzung des Verlassenschaftsverfahrens offenbar nicht als erfüllt angesehen. Der OGH nahm keine vollständige Neubewertung des Gebäudes vor. In einem außerordentlichen Rechtsmittelverfahren ist vielmehr entscheidend, ob eine erhebliche Rechtsfrage vorliegt oder die Beurteilung der Vorinstanz von der Rechtsprechung abweicht.
Nach der Einschätzung des OGH war das hier nicht der Fall. Das Gebäude war bereits bekannt und bewertet worden. Die spätere Änderung der tatsächlichen Nutzung oder eine mögliche Fehlerhaftigkeit der ursprünglichen Schätzung machte daraus kein neu hervorgekommenes Vermögen.
Zu beachten ist außerdem der Todeszeitpunkt: Der Erblasser starb im Jahr 2016, also vor dem 1. Jänner 2017. Für die materiell-rechtliche Erbrechtslage gilt daher nicht automatisch das Erbrecht nach dem ErbRÄG 2015. Die Entscheidung aus dem Jahr 2020 betrifft vor allem die verfahrensrechtliche Frage, wann ein bereits abgeschlossenes Verlassenschaftsverfahren wegen neu hervorgekommenen Vermögens ergänzt werden kann.
Welche Unterlagen bei einem Gebäude auf fremdem Grund wichtig sind
Wenn Sie gerade prüfen, ob ein Nachlassgegenstand richtig bewertet wurde, kommt es auf die Verhältnisse am Todestag an. Besonders hilfreich können folgende Unterlagen sein:
- der Pacht- oder Nutzungsvertrag,
- Schriftverkehr mit dem Verpächter über Verlängerung oder Beendigung des Vertrags,
- Vereinbarungen über Rückgabe, Abriss oder Sanierung,
- Bauunterlagen und behördliche Bewilligungen,
- Gutachten und Bewertungsunterlagen aus dem Verlassenschaftsverfahren,
- Nachweise über den Zustand und die Nutzung des Gebäudes zum Todestag.
Wenn Sie eine spätere Weiterbenützung oder Erweiterung anführen, sollte daraus nicht nur eine Wertsteigerung abgeleitet werden. Entscheidend ist die Frage, ob diese Umstände bereits am Todestag bestanden oder ob die ursprüngliche Bewertung damals von falschen rechtlichen oder tatsächlichen Voraussetzungen ausging.
Wenn Sie pflichtteilsberechtigt sind und die Bewertung des Nachlasses für zu niedrig halten, sollte außerdem zwischen zwei Fragen unterschieden werden: Wurde ein Vermögensgegenstand überhaupt nicht berücksichtigt? Oder geht es nur darum, ob ein bereits bewerteter Gegenstand mit 0 EUR, einem positiven Betrag oder einem negativen Wert anzusetzen war? Der OGH-Fall zeigt, dass diese Fragen verfahrensrechtlich unterschiedlich behandelt werden können.
Was bedeutet die Entscheidung für Betroffene in Wien?
Der Fall stammt aus Wien. Die vom OGH entwickelten Grundsätze gelten österreichweit und damit auch für Betroffene in anderen Bundesländern. Das Verlassenschaftsverfahren führt das Bezirksgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt der verstorbenen Person; die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär, bei dem auch Erbantrittserklärungen abgegeben werden.
Streitige Klagen, etwa Pflichtteilsklagen, sind je nach Streitwert bei einem Bezirksgericht oder beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien einzubringen.
Häufige Fragen zur Ergänzung der Verlassenschaft
Wann kann eine Nachtragsabhandlung beantragt werden?
Eine Nachtragsabhandlung kommt grundsätzlich in Betracht, wenn nach Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens bislang unbekanntes oder nicht berücksichtigtes Vermögen entdeckt wird. Dazu kann etwa ein unbekanntes Konto oder eine bislang übersehene Forderung gehören. Die bloße spätere Veränderung des Werts eines bereits bekannten Gegenstands reicht dagegen nicht automatisch aus.
Kann ein Gebäude später neu bewertet werden?
Eine spätere Bewertung ist nicht ausgeschlossen, muss aber an den maßgeblichen Umständen anknüpfen. Für das Verlassenschaftsverfahren ist grundsätzlich der Wert am Todestag entscheidend. Eine spätere Nutzung, Erweiterung oder Wertsteigerung beweist daher nicht ohne Weiteres, dass die ursprüngliche Bewertung falsch war.
Welches Gericht ist in Wien zuständig, wenn die Pflichtteilsberechtigte die Bewertung bestreitet?
Das Verlassenschaftsverfahren führt das zuständige Bezirksgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt der verstorbenen Person. Die Abwicklung erfolgt durch den Gerichtskommissär. Eine streitige Pflichtteilsklage richtet sich je nach Streitwert an ein Bezirksgericht oder an das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.
Was bedeutet ein negativer Wert für den Pflichtteil?
Ein negativer Wert kann sich ergeben, wenn mit einem Nachlassgegenstand höhere Verpflichtungen verbunden sind als ein wirtschaftlicher Nutzen. Bei einem Gebäude können etwa Abriss-, Rückgabe- oder Sanierungskosten eine Rolle spielen. Ob und wie sich ein solcher Wert auf einen Pflichtteilsanspruch auswirkt, hängt von der gesamten Nachlasssituation und der rechtlich maßgeblichen Bewertung ab.
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