Wenn das Testament den späteren Verkauf einer Liegenschaft bindet
Eine Liegenschaft wurde Jahrzehnte nach dem Tod der Erblasserin an eine Privatstiftung übertragen und später verkauft. Trotzdem konnte ein im Testament vorgesehenes Erwerbsrecht eines Familienmitglieds fortbestehen. Der Oberste Gerichtshof stellte klar, dass nicht allein die Bezeichnung im Grundbuch entscheidet.
Ein Testament aus den Niederlanden und ein späterer Verkauf
Die Erblasserin war 1974 verstorben. In einem niederländischen Testament hatte sie geregelt, dass ihr Sohn österreichische Liegenschaften erhalten sollte. Wollte er diese später verkaufen, mussten sie zunächst den anderen Kindern zu einem im Testament vorgesehenen Preis angeboten werden.
Im österreichischen Verlassenschaftsverfahren wurde dieses Recht nicht ausdrücklich als Aufgriffsrecht, sondern als Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen. Der Sohn übertrug die Liegenschaften später unentgeltlich auf eine von ihm beherrschte Privatstiftung. Diese verkaufte eine Liegenschaft um 2,1 Millionen EUR an eine Pächterin.
Die Erstbeklagte wollte die Liegenschaft jedoch nicht um den Kaufpreis der Pächterin, sondern zu den im Testament festgelegten Bedingungen übernehmen. Daraufhin begehrte die Klägerin, die eingetragene Belastung im Grundbuch zu löschen. Das Löschungsbegehren hatte einen Streitwert von 2.100.000 EUR.
Die Erstbeklagte verlangte ihrerseits Auskunft über wertsteigernde Aufwendungen und den Abschluss eines Kaufvertrags zu den testamentarischen Bedingungen. Ihre Widerklage hatte einen Streitwert von 40.000 EUR. Die Zweitbeklagte war ebenfalls am Verfahren beteiligt.
Warum das Recht mehr als ein gewöhnliches Vorkaufsrecht war
Ein gewöhnliches Vorkaufsrecht berechtigt grundsätzlich dazu, bei einem Verkauf an einen Dritten in dessen Kaufvertrag einzutreten. Das Testament der Erblasserin ging nach der Beurteilung des OGH aber weiter.
Es begründete ein Aufgriffsrecht. Die Erstbeklagte sollte die Liegenschaft bei einer späteren Verkaufsabsicht zu den im Testament bestimmten Bedingungen erwerben können. Der Preis sollte sich aus einem Ausgangsbetrag, dem Wertverhältnis der österreichischen Liegenschaften sowie bestimmten Erhaltungs- und Verbesserungsaufwendungen ergeben.
Ein Aufgriffsrecht entsteht grundsätzlich bereits durch die letztwillige Verfügung. Ein zusätzlicher Vertrag zwischen dem Erben und der begünstigten Person ist dafür nicht zwingend erforderlich. Wird das Recht ausgeübt, muss der entsprechende Kaufvertrag abgeschlossen und erfüllt werden.
Die Grundbucheintragung war nicht allein entscheidend
Die Klägerin argumentierte, im Grundbuch sei lediglich ein nicht näher bestimmtes Vorkaufsrecht eingetragen. Deshalb könne die Erstbeklagte auch nur ein gewöhnliches Vorkaufsrecht geltend machen.
Der OGH stellte hingegen auf den gesamten Zusammenhang ab: auf das Testament, die Einantwortungsurkunde und den Zweck der Eintragung im Verlassenschaftsverfahren. Die Eintragung sollte die letztwillige Anordnung absichern. Dass dabei die rechtstechnische Bezeichnung „Vorkaufsrecht“ und nicht eine passendere Bezeichnung für ein Aufgriffsrecht verwendet worden war, beseitigte den weitergehenden Inhalt nicht.
Eine ungenaue Eintragung im Grundbuch muss daher nicht automatisch bedeuten, dass nur der kürzere oder schwächere Wortlaut gilt. Entscheidend kann sein, welche Rechtsposition durch die Eintragung im Zusammenhang mit dem Verlassenschaftsverfahren gesichert werden sollte.
Die Übertragung auf die Privatstiftung beseitigte die Bindung nicht
Der im Testament eingesetzte männliche Erbe hatte die Liegenschaften später auf eine von ihm beherrschte Privatstiftung übertragen. Nach der Beurteilung des OGH konnte diese Übertragung das Aufgriffsrecht nicht einfach beseitigen.
Der Sohn hatte die Privatstiftung bei der Übertragung selbst vertreten. Als festgestellter Grund für die Übertragung stand die Vermeidung österreichischer Erbschaftsteuer im Raum. Unter diesen Umständen musste die Übertragung so verstanden werden, dass die Verpflichtung aus dem Testament mitübertragen wurde.
Die Rechtsposition der Privatstiftung war damit nicht stärker als jene des Sohnes. Eine unentgeltliche Übertragung auf eine Stiftung oder eine andere nahestehende Person kann bestehende letztwillige Bindungen daher nicht ohne Weiteres abschütteln.
Wann begann die Verjährung des Aufgriffsrechts?
Die Klägerin wandte auch ein, das Recht sei wegen des langen Zeitablaufs verjährt. Die Erblasserin war bereits 1974 verstorben; zwischen dem Erbfall und dem späteren Verkauf lagen daher mehrere Jahrzehnte.
Der OGH hielt jedoch fest, dass die maßgebliche Verjährungsfrist nicht zwingend schon mit dem Tod der Erblasserin zu laufen begann. Das Aufgriffsrecht konnte erst durch eine spätere Verkaufsabsicht ausgeübt werden. Eine ausreichend erkennbare Verkaufsabsicht lag frühestens vor, als die Liegenschaft übertragen beziehungsweise einem Dritten zum Kauf angeboten wurde.
Zusätzlich war das Recht im Verlassenschaftsverfahren durch die Einantwortungsurkunde gerichtlich festgestellt und abgesichert worden. Die Erstbeklagte machte ihre Ansprüche mit der Widerklage am 20. März 2018 geltend und wahrte damit die für das Verfahren maßgebliche kurze Frist.
Was der OGH tatsächlich bestätigte
Das Landesgericht Salzburg hatte dem Löschungsbegehren zunächst stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Das Oberlandesgericht Linz wies das Löschungsbegehren hingegen ab und hob die Entscheidung über die Widerklage auf, damit das Erstgericht die noch offenen Fragen weiter prüft.
Der OGH hielt diese Beurteilung für vertretbar. Die Revision gegen die Abweisung des Löschungsbegehrens blieb erfolglos. Auch der Rekurs gegen die Aufhebung im Widerklageverfahren hatte keinen Erfolg. Das Verfahren über die Widerklage muss daher vor dem Landesgericht Salzburg weitergeführt werden. Einen inhaltlichen Geldbetrag sprach der OGH nicht zu.
Nachzulesen ist die Entscheidung als OGH vom 29.06.2020, Geschäftszahl 2 Ob 59/19v.
Warum hier die alte Erbrechtslage wichtig ist
Der Todesfall ereignete sich 1974. Für die erbrechtliche Beurteilung war daher die damals geltende Rechtslage maßgeblich, also die Rechtslage vor dem Erbrechts-Änderungsgesetz 2015. Das ErbRÄG 2015 gilt grundsätzlich für Todesfälle ab 1. Jänner 2017.
Die heutige Rechtslage darf deshalb nicht ohne Weiteres auf diesen Fall übertragen werden. Die Entscheidung zeigt außerdem, dass bei alten Erbfällen mehrere Ebenen auseinanderzuhalten sind: Für die Form einer letztwilligen Verfügung kommt es auf den Errichtungszeitpunkt an; für die übrige Erbrechtslage grundsätzlich auf den Todeszeitpunkt. Verjährungs- und Übergangsbestimmungen können zusätzlich eine Rolle spielen.
Was bedeutet das für Betroffene in Wien?
Der Fall stammt aus Salzburg. Die Grundsätze des OGH gelten als höchstgerichtliche Rechtsprechung österreichweit und damit auch in Wien. Wer dort von einer testamentarischen Verkaufsbindung oder einem Aufgriffsrecht betroffen ist, sollte Testament, Einantwortungsurkunde und Grundbuch gemeinsam prüfen lassen.
Das Verlassenschaftsverfahren führt das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär, bei dem auch Erbantrittserklärungen abgegeben werden. Streitige Klagen gehen je nach Streitwert an ein Bezirksgericht oder an das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.
Wenn Sie gerade eine Liegenschaft übernehmen oder verkaufen wollen
- Prüfen Sie das Testament vollständig: Formulierungen wie Vorkaufsrecht, Aufgriffsrecht, Nacherbschaft oder Besitznachfolge können unterschiedliche Folgen haben.
- Vergleichen Sie Testament und Grundbuch: Eine abweichende oder verkürzte Grundbuchsbezeichnung muss nicht den gesamten Inhalt der letztwilligen Anordnung wiedergeben.
- Sichern Sie die Preisberechnung: Wertverhältnisse, Erhaltungsarbeiten und wertsteigernde Investitionen sollten durch Unterlagen nachvollziehbar sein.
- Reagieren Sie vor dem Verkauf: Ein Angebot an einen Dritten oder ein Kaufvertrag kann den Lauf von Fristen und die Ausübung eines Erwerbsrechts auslösen.
Häufige Fragen zum testamentarischen Aufgriffsrecht
Was ist der Unterschied zwischen einem Vorkaufsrecht und einem Aufgriffsrecht?
Ein Vorkaufsrecht ermöglicht grundsätzlich den Eintritt in einen bereits mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag. Ein Aufgriffsrecht kann darüber hinaus einen eigenen Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrags zu bestimmten Bedingungen begründen. Welche Rechtsposition vorliegt, hängt von der Auslegung des Testaments und den Umständen des Einzelfalls ab.
Kann eine Privatstiftung ein testamentarisches Erwerbsrecht beseitigen?
Eine Übertragung auf eine Privatstiftung lässt eine testamentarische Bindung nicht automatisch entfallen. Besonders relevant sind die näheren Umstände der Übertragung und die Frage, ob die Stiftung vom ursprünglich Verpflichteten beherrscht oder vertreten wurde. Der Erwerber kann dadurch an die bestehende Verpflichtung gebunden bleiben.
Welches Gericht ist in Wien zuständig, wenn ich ein testamentarisches Erwerbsrecht durchsetzen möchte?
Das Verlassenschaftsverfahren führt das zuständige Bezirksgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt der verstorbenen Person. Für eine streitige Klage, etwa auf Abschluss eines Kaufvertrags oder auf Durchsetzung eines Pflichtteils, richtet sich die Zuständigkeit nach dem Streitwert. In Betracht kommen ein Bezirksgericht oder das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.
Gilt diese Entscheidung auch für einen Todesfall nach dem Jahr 2017?
Die Entscheidung betrifft einen Todesfall aus dem Jahr 1974 und wurde daher wesentlich nach der alten Erbrechtslage beurteilt. Bei Todesfällen ab 1. Jänner 2017 ist grundsätzlich das ErbRÄG 2015 anzuwenden. Ob die dort geltenden Regeln zum jeweiligen Testament, Erwerbsrecht und zur Verjährung führen, muss gesondert geprüft werden.
Zur vollständigen OGH-Entscheidung
Fragen zu Erbschaft, Testament oder Pflichtteil?
Unsere Rechtsanwaltskanzlei am Karlsplatz 3 in 1010 Wien berät Erben, Pflichtteilsberechtigte und Menschen, die ihren Nachlass regeln möchten. Beratungstermin vereinbaren oder anrufen: 01/513 07 00.
