Besitznachfolgerecht im Grundbuch: Wie sich eine Liegenschaft für die nächste Generation sichern lässt
Ein Vater übergibt mehrere Liegenschaften an sich selbst als neuen Eigentümer – und möchte zugleich sicherstellen, dass seine Kinder diese Grundstücke nach seinem Tod übernehmen können. Darf ein solches Besitznachfolgerecht im Grundbuch sichtbar gemacht werden, obwohl der Eigentümer zu Lebzeiten weiterhin verkaufen oder belasten darf?
Ein Übergabsvertrag mit einer besonderen Regelung
Ein männlicher Antragsteller hatte mehrere Liegenschaften aufgrund eines Übergabsvertrags übernommen. Sein Eigentum wurde im Grundbuch eingetragen. Der Vertrag enthielt aber zusätzlich eine Regelung für die spätere Weitergabe: Nach seinem Tod sollten die Liegenschaften grundsätzlich an seine leiblichen Nachkommen fallen, soweit sie zu diesem Zeitpunkt noch vorhanden waren.
Der Antragsteller durfte die Liegenschaften zu Lebzeiten grundsätzlich verkaufen oder belasten. Für den Fall eines Verkaufs war vorgesehen, dass das Besitznachfolgerecht an der jeweiligen Liegenschaft erlischt. Außerdem mussten die Kinder die Herausgabe innerhalb eines Jahres nach dem Tod verlangen.
Der Antragsteller wollte dieses vertraglich vereinbarte Recht im Grundbuch anmerken lassen. Das Grundbuchgericht bewilligte zwar die Einverleibung seines Eigentums, lehnte die zusätzliche Anmerkung des Besitznachfolgerechts jedoch ab. Das Landesgericht Salzburg bestätigte diese Entscheidung als Rekursgericht.
Der Fall stammt aus dem Pongau. Ein Todesfall und eine Verlassenschaft waren nicht Gegenstand des Verfahrens. Es ging ausschließlich darum, ob eine vertragliche Regelung über die spätere Weitergabe von Liegenschaften grundbücherlich abgesichert werden kann.
Warum die Vorinstanzen die Anmerkung zunächst ablehnten
Das Bezirksgericht St. Johann im Pongau und das Landesgericht Salzburg hielten die Vertragsregelung nicht für ausreichend vergleichbar mit einer Nacherbschaft. Außerdem sahen sie in einzelnen Bestimmungen Widersprüche: Einerseits sollten die Kinder später nachfolgen, andererseits durfte der Antragsteller die Liegenschaften zu Lebzeiten grundsätzlich veräußern oder belasten.
Eine beliebige Vereinbarung kann jedoch nicht einfach im Grundbuch angemerkt werden. Für eine grundbücherliche Eintragung oder Anmerkung braucht es eine gesetzliche Grundlage oder eine Rechtsposition, die einer gesetzlich anerkannten Rechtsfigur so nahekommt, dass eine entsprechende Behandlung gerechtfertigt ist.
Der OGH verglich das Besitznachfolgerecht mit einer Nacherbschaft
Der Oberste Gerichtshof gab dem Revisionsrekurs Folge und änderte die Entscheidungen der Vorinstanzen selbst ab. Er bewilligte die Anmerkung des vereinbarten Besitznachfolgerechts im Grundbuch. Maßgeblich war die Entscheidung OGH vom 16.01.2020, 5 Ob 148/19d.
Der OGH stellte auf die inhaltliche Nähe zur sogenannten Nacherbschaft auf den Überrest ab. Bei dieser Gestaltung erhält zunächst eine Person das Vermögen. Eine weitere Person soll später jenes Vermögen bekommen, das beim Tod der zunächst begünstigten Person noch vorhanden ist. Die erste Person darf zu Lebzeiten grundsätzlich über das Vermögen verfügen.
Genau diese Struktur erkannte der OGH auch in der Vereinbarung über die Liegenschaften. Der Antragsteller war zu Lebzeiten nicht vollständig in seiner Verfügungsmacht eingeschränkt. Er durfte verkaufen oder Belastungen begründen. Die Kinder sollten nur jene Liegenschaften erhalten, die bei seinem Tod noch in seinem Eigentum standen.
Dass die Kinder zu Lebzeiten des Antragstellers noch kein unmittelbar durchsetzbares Eigentumsrecht an den Liegenschaften hatten, sprach nach der Beurteilung des OGH nicht gegen die Anmerkung. Gerade die grundbücherliche Sichtbarmachung sollte darauf hinweisen, dass für die Zukunft eine besondere Nachfolgeregelung bestand.
Auch die von den Vorinstanzen angenommenen Widersprüche reichten nicht aus, um die Anmerkung abzulehnen. Der Vertragsinhalt konnte nach Ansicht des OGH durch eine einfache logische Auslegung ausreichend verstanden werden. Die Möglichkeit eines späteren Verkaufs stand der Nachfolgeregelung nicht entgegen, weil der Vertrag gerade festlegte, welche Folgen ein solcher Verkauf haben sollte.
Was die Anmerkung im Grundbuch bewirkt
Das Grundbuch zeigt in erster Linie, wem eine Liegenschaft gehört und welche Rechte oder Belastungen daran bestehen. Eine zulässige Anmerkung kann darüber hinaus auf eine rechtliche Beschränkung oder besondere Rechtsposition hinweisen.
Das ist für die Nachfolger wichtig: Die vertragliche Vereinbarung bleibt nicht bloß in einem privaten Dokument verborgen. Ihre Existenz wird im Grundbuch erkennbar. Dadurch wird erschwert, dass spätere Erwerber oder andere Beteiligte behaupten, von der Nachfolgeregelung nichts gewusst zu haben.
Die Anmerkung macht die Kinder allerdings nicht sofort zu Eigentümern. Sie bedeutet auch nicht, dass die Kinder die Liegenschaften schon zu Lebzeiten des Antragstellers herausverlangen können. Der Vertrag konnte weiterhin vorsehen, dass ein Verkauf oder eine Belastung möglich bleibt und das Besitznachfolgerecht an der betroffenen Liegenschaft bei einem Verkauf erlischt.
Warum diese Entscheidung nicht mit einem Testament verwechselt werden darf
Das vereinbarte Besitznachfolgerecht beruhte auf einem Übergabsvertrag und nicht auf einer letztwilligen Verfügung. Es handelte sich daher weder um ein Testament noch um eine unmittelbare Erbeinsetzung. Der OGH prüfte vor allem, ob die vertragliche Regelung einer Nacherbschaft oder einem Nachvermächtnis auf den Überrest ausreichend ähnlich war.
Das Erbrechts-Änderungsgesetz 2015 gilt für Todesfälle ab dem 1. Jänner 2017. Es hat unter anderem die gesetzliche Nacherbschaft neu geordnet. Im Verfahren zu 5 Ob 148/19d ging es jedoch nicht um die Abwicklung eines Todesfalls, eine Einantwortung, eine Erbantrittserklärung oder einen Pflichtteil. Gegenstand war die grundbücherliche Behandlung eines bereits im Jahr 2018 vereinbarten Übergabsvertrags.
Die Entscheidung sagt daher nicht, dass jede Nachfolgeklausel automatisch wie eine Nacherbschaft behandelt wird. Entscheidend sind die konkrete Vertragsgestaltung, die Verfügungsmöglichkeiten des Übernehmers, die Rechte der Nachfolger und die Frage, ob die Regelung ausreichend klar ausgelegt werden kann.
Was sollten Familien bei einer Liegenschaftsübergabe prüfen?
- Wenn Sie eine Liegenschaft bereits zu Lebzeiten übertragen: Legen Sie genau fest, wer später nachfolgen soll und ob alle Kinder oder nur bestimmte Nachkommen gemeint sind.
- Wenn der Übernehmer weiterhin verkaufen oder belasten dürfen soll: Regeln Sie, welche Folgen ein Verkauf, eine Schenkung, eine Hypothek oder eine sonstige Belastung hat.
- Wenn mehrere Kinder als künftige Besitznachfolger vorgesehen sind: Klären Sie, ob sie gemeinsam übernehmen, ob eine Auswahl möglich ist und wie die Herausgabe verlangt werden muss.
- Wenn der Vertrag bereits unterschrieben wurde: Vergleichen Sie den Vertragsinhalt mit dem aktuellen Grundbuchstand. Eine vertragliche Vereinbarung und ihre grundbücherliche Anmerkung sind zwei unterschiedliche Fragen.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen auch Fristen. Im behandelten Vertrag mussten die Kinder die Herausgabe innerhalb eines Jahres nach dem Tod verlangen. Eine solche Regelung kann für die praktische Durchsetzung entscheidend sein. Ebenso sollte feststehen, was mit Ersatzgrundstücken oder Verkaufserlösen geschieht, wenn eine Liegenschaft vor dem Tod veräußert wird.
Was bedeutet die Entscheidung für Betroffene in Wien?
Der Fall stammt aus Salzburg, nicht aus Wien. Die vom OGH entwickelten Grundsätze zur grundbücherlichen Anmerkung eines vertraglichen Besitznachfolgerechts gelten aber österreichweit und damit auch für Liegenschaften in Wien.
Das Verlassenschaftsverfahren führt das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär; bei ihm werden auch Erbantrittserklärungen abgegeben. Streitige Klagen, etwa Pflichtteilsklagen, sind je nach Streitwert bei einem Bezirksgericht oder beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien einzubringen.
Häufige Fragen zum Besitznachfolgerecht
Kann ein Besitznachfolgerecht im Grundbuch eingetragen werden?
Der OGH hielt eine grundbücherliche Anmerkung für möglich, wenn das vertragliche Recht einer gesetzlich anerkannten Nacherbschaft oder einem Nachvermächtnis auf den Überrest ausreichend ähnlich ist. Eine bloße private Absprache genügt nicht automatisch. Vertragsinhalt und rechtliche Ausgestaltung müssen eine entsprechende Behandlung rechtfertigen.
Werden die Kinder durch die Anmerkung sofort Eigentümer?
Nein. Die Anmerkung macht die vereinbarte Nachfolgeregelung sichtbar, überträgt aber nicht schon zu Lebzeiten des derzeitigen Eigentümers das Eigentum. Ob und wann die Kinder die Liegenschaft erhalten, richtet sich nach dem Vertrag und den dort festgelegten Voraussetzungen.
Darf der Eigentümer trotz Besitznachfolgerecht verkaufen?
Das hängt vom Vertrag ab. In der Entscheidung durfte der Antragsteller die Liegenschaften grundsätzlich verkaufen oder belasten. Für einen Verkauf war vorgesehen, dass das Besitznachfolgerecht an der betroffenen Liegenschaft erlischt.
Welches Gericht ist in Wien zuständig, wenn es später Streit über die Liegenschaft gibt?
Das hängt von der Art des Verfahrens und vom Streitwert ab. Ein streitiges Verfahren kann bei einem Bezirksgericht oder beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien geführt werden. Die Abwicklung einer Verlassenschaft selbst erfolgt hingegen über das zuständige Bezirksgericht und den bestellten Gerichtskommissär.
Zur vollständigen OGH-Entscheidung
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