Kann ein unwirksames Pfandrecht nach dem Erbfall noch gelöscht werden?
Eine Mutter erteilt ihrem Sohn eine umfassende Vollmacht. Später wird damit ihre Liegenschaft für Schulden des Sohnes verpfändet. Nach dem Tod der Mutter stellt sich heraus, dass sie die Tragweite der Vollmacht wegen einer fortgeschrittenen Demenzerkrankung möglicherweise nicht mehr verstehen konnte. Was gilt dann für die Erbin und für Personen, die das Grundstück später kaufen?
Eine Vollmacht, ein Pfandrecht und eine spätere Käuferseite
Die Erblasserin hatte ihrem Sohn im Jahr 2002 eine umfassende Vollmacht erteilt. Nach den Feststellungen war sie damals wegen einer fortgeschrittenen Demenzerkrankung nicht mehr in der Lage, die Bedeutung dieser Erklärung zu erfassen.
Der Sohn verwendete die Vollmacht, um eine Liegenschaft der Mutter zur Sicherung eigener Schulden zu verpfänden. Kurz danach verstarb die Erblasserin. Ihre Enkeltochter wurde aufgrund eines Testaments als Erbin eingeantwortet und als Eigentümerin der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen.
Später wurde das Grundstück an die Klägerseite verkauft. Im Grundbuch war weiterhin ein Pfandrecht eingetragen. Die Käufer verlangten dessen Löschung. Ihre Argumentation: War die Vollmacht wegen fehlender Entscheidungsfähigkeit unwirksam, konnte auch die darauf beruhende Pfandbestellung keine gültige Grundlage haben.
Der Streitwert betrug 14.861,48 EUR samt Zinsen. Begehrt wurde jedoch kein Geldbetrag, sondern die Löschung des Pfandrechts über zuletzt 14.861,41 EUR samt 7 % Zinsen und 12 % Verzugszinsen.
Warum die Einantwortung im späteren Prozess eine zentrale Rolle spielte
Mit der rechtskräftigen Einantwortung wird eine Person in den Besitz der Verlassenschaft eingewiesen. Sie schafft damit eine rechtliche Vermutung, dass diese Person Erbin ist und über die ererbten Rechte verfügen kann.
Diese Erbenstellung kann nicht in jedem beliebigen späteren Zivilverfahren nebenbei beseitigt werden. Wer behauptet, dass eine andere Person die wahre Erbin oder der wahre Erbe sei, muss grundsätzlich den dafür vorgesehenen erbrechtlichen Rechtsweg wählen, insbesondere eine Erbschaftsklage prüfen.
Die beklagte Partei berief sich allerdings nicht auf ein eigenes Erbrecht. Sie wollte vielmehr die Erbenstellung der Enkeltochter mit dem Argument infrage stellen, das Testament sei wegen fehlender Testierfähigkeit der Erblasserin unwirksam gewesen. Nach der Beurteilung der Gerichte war das in diesem Verfahren nicht möglich.
Für die Liegenschaft bedeutete das: Die Enkeltochter war aufgrund der rechtskräftigen Einantwortung als Eigentümerin zu behandeln. Die Käufer konnten daher grundsätzlich Rechte erwerben, die von ihrer Eigentümerstellung abgeleitet waren.
Der Anspruch auf Löschung konnte auf die Käufer übergehen
Eine Löschungsklage richtet sich gegen eine unrichtige oder unzulässige Eintragung im Grundbuch. Grundsätzlich steht ein solcher Anspruch jener Person zu, deren bücherliche Rechtsposition beeinträchtigt ist. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Anspruch aber an einen Käufer weitergegeben werden.
Dafür ist nicht zwingend eine Vereinbarung erforderlich, die ausdrücklich mit „Zession“ überschrieben ist. Eine Abtretung kann auch mündlich oder schlüssig erfolgen. Entscheidend ist, ob sich aus den Umständen eindeutig ergibt, dass die Käufer die Löschung des Pfandrechts selbst durchsetzen sollen.
Die Kaufverträge enthielten Regelungen zum bestehenden Pfandrecht, zu dessen geplanter Löschung und zur Führung eines entsprechenden Gerichtsverfahrens. Zusätzlich war mündlich vereinbart worden, dass die Käufer die Löschungsklage führen sollten. Die Vorinstanzen sahen darin eine ausreichende Übertragung des Löschungsanspruchs.
Warum der gutgläubige Grundbuchserwerb hier nicht half
Der Vertrauensschutz des Grundbuchs soll Personen schützen, die auf einen unrichtigen Grundbuchsstand vertrauen und dadurch gutgläubig ein Recht erwerben. Dieser Schutz setzt aber voraus, dass es sich um einen Dritten handelt, der auf die Eintragung vertraut.
Die beklagte Partei war gerade jene Person, zu deren Gunsten das Pfandrecht eingetragen worden war. Sie konnte sich daher nicht mit Erfolg darauf berufen, als gutgläubige Dritte geschützt zu sein. Der mögliche Mangel der Vollmacht und der darauf beruhenden Pfandbestellung blieb damit beachtlich.
Auch der Vorwurf des Rechtsmissbrauchs führte zu keinem anderen Ergebnis. Ein solcher Einwand kann zwar grundsätzlich erhoben werden. Dafür braucht es aber konkrete Tatsachen, die einen eindeutigen und schwerwiegenden Missbrauch erkennen lassen. Nach den Feststellungen war nicht ausreichend behauptet oder bewiesen, dass die Familienmitglieder bewusst zusammengewirkt hätten, um die beklagte Partei zu schädigen.
Was der OGH tatsächlich entschieden hat
Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien gab der Löschungsklage statt. Das Oberlandesgericht Wien bestätigte diese Entscheidung als Berufungsgericht.
Der OGH wies die dagegen erhobene Revision mangels erheblicher Rechtsfrage zurück. In seiner Entscheidung vom OGH vom 19.11.2019, 10 Ob 70/19w prüfte er daher nicht sämtliche Fragen des Falles nochmals umfassend. Er hielt die Beurteilung der Vorinstanzen vielmehr für vertretbar und korrigierte das Ergebnis nicht.
Die beklagte Partei musste keinen Geldbetrag an die Klägerseite zahlen. Das Löschungsbegehren blieb erfolgreich. Zusätzlich hatte die beklagte Partei 1.205,96 EUR an Kosten der Revisionsbeantwortung zu ersetzen.
Die alte Rechtslage darf nicht mit dem heutigen Erbrecht verwechselt werden
Die Erblasserin verstarb im Jahr 2002. Deshalb war für die erbrechtliche Beurteilung noch die damalige Rechtslage maßgeblich. Das Erbrechts-Änderungsgesetz 2015 gilt grundsätzlich für Todesfälle ab dem 1. Jänner 2017.
Für die Form und Wirksamkeit einer letztwilligen Verfügung ist grundsätzlich der Zeitpunkt ihrer Errichtung entscheidend. Für andere erbrechtliche Fragen kommt es regelmäßig auf den Todeszeitpunkt an. Die im Verfahren angewendeten Regeln zur Erbenstellung und zur Anfechtung des Testaments dürfen deshalb nicht ohne Weiteres als Darstellung des heute geltenden Rechts verstanden werden.
Was bedeutet das für Betroffene in Wien?
Der Fall wurde vor dem Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien und dem Oberlandesgericht Wien behandelt. Die vom OGH herangezogenen Grundsätze gelten österreichweit und damit auch für Betroffene in Wien.
Das Verlassenschaftsverfahren führt das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär; bei ihm werden auch Erbantrittserklärungen abgegeben. Streitige Klagen gehen je nach Streitwert an ein Bezirksgericht oder an das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.
Wann eine genaue Prüfung besonders wichtig ist
- Wenn Sie ein Grundstück aus einer Verlassenschaft gekauft haben: Prüfen Sie, ob ein altes Pfandrecht eingetragen ist und ob Ihnen der Anspruch auf dessen Löschung ausdrücklich oder schlüssig übertragen wurde.
- Wenn die verstorbene Person eine umfassende Vollmacht erteilt hatte: Entscheidend können medizinische Unterlagen, Gutachten oder Zeugenaussagen zur damaligen Entscheidungsfähigkeit sein.
- Wenn die Erbin oder der Erbe bereits eingeantwortet wurde: Einwendungen gegen die Erbenstellung lassen sich nicht beliebig in einem späteren Grundbuchs- oder Zahlungsprozess nachholen.
- Wenn eine Liegenschaft verkauft werden soll: Der Vertrag sollte klar regeln, wer eine Löschungsklage führen darf, wer die Kosten trägt und wer das wirtschaftliche Risiko übernimmt.
Häufige Fragen zum Pfandrecht nach einem Erbfall
Kann ein Käufer ein Pfandrecht löschen lassen, das noch vom früheren Eigentümer stammt?
Das ist grundsätzlich möglich, wenn der Anspruch auf Löschung wirksam auf den Käufer übertragen wurde. Eine ausdrücklich als „Zession“ bezeichnete Vereinbarung ist nicht zwingend erforderlich. Kaufvertragsklauseln und ergänzende Absprachen müssen aber eindeutig erkennen lassen, dass der Käufer die Löschung selbst durchsetzen soll.
Kann man die Erbenstellung in einer Löschungsklage bestreiten?
Eine rechtskräftige Einantwortung schafft eine rechtliche Vermutung zugunsten der eingeantworteten Person. Wer behauptet, dass jemand anderer Erbe ist, muss grundsätzlich den dafür vorgesehenen erbrechtlichen Rechtsweg beschreiten. Die Frage der Erbenstellung kann nicht ohne Weiteres in einem späteren Verfahren über ein Pfandrecht geklärt werden.
Was gilt, wenn die verstorbene Person bei der Vollmachtserteilung dement war?
Dann ist zu prüfen, ob sie die Bedeutung und Folgen der Vollmacht noch erfassen konnte. Fehlt diese Fähigkeit, kann die Vollmacht unwirksam sein. Ob das tatsächlich der Fall war, hängt von den Umständen im Zeitpunkt der Erklärung und von den beweisbaren medizinischen und sonstigen Tatsachen ab.
Welches Gericht ist in Wien zuständig, wenn ich ein Pfandrecht löschen lassen will?
Das hängt insbesondere vom Streitwert und von der konkreten Klage ab. Eine streitige Klage kann je nach Streitwert bei einem Bezirksgericht oder beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien einzubringen sein. Das Verlassenschaftsverfahren selbst ist davon zu unterscheiden und wird vom zuständigen Bezirksgericht mit Unterstützung des Gerichtskommissärs abgewickelt.
Zur vollständigen OGH-Entscheidung
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