Warum eine scheinbar technische Grundstücksänderung an der Nacherbschaft scheitern kann
Die Antragstellerin war Alleineigentümerin mehrerer Liegenschaften in Tirol. Sie wollte ein Grundstück aus einer Grundbuchseinlage abschreiben, einer anderen Einlage zuschreiben und eine Grundbuchseinlage löschen lassen. Auf den Liegenschaften waren jedoch eine Nacherbschaft, Vorkaufsrechte sowie ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen. Die geplante Neuordnung war deshalb nicht bloß eine technische Änderung: Sie konnte die Rechtsstellung anderer Berechtigter beeinflussen.
Eine Grundstücksneuordnung mit Folgen für Nacherben
Die Antragstellerin beantragte beim Bezirksgericht Hall in Tirol, die Grundstücke neu zu ordnen. Sie wollte die Ab- und Zuschreibung durchführen lassen, ohne zuvor die Zustimmung sämtlicher grundbücherlich Berechtigter nachzuweisen.
Zu den eingetragenen Rechten gehörte eine fideikommissarische Substitution, die nach heutiger Terminologie als Nacherbschaft bezeichnet wird. Außerdem bestanden mehrere Vorkaufsrechte sowie ein Belastungs- und Veräußerungsverbot. Die Nacherben und weitere Berechtigte konnten durch die Änderung der Grundbuchseinlagen in ihrer Rechtsstellung betroffen sein.
Das Bezirksgericht Hall in Tirol wies den Antrag ab. Das Landesgericht Innsbruck bestätigte diese Entscheidung als Rekursgericht. Die Antragstellerin wandte sich daraufhin mit einem Revisionsrekurs an den Obersten Gerichtshof.
Was der OGH zur Ab- und Zuschreibung sagte
Der OGH bestätigte die Abweisung des Grundbuchsantrags. Maßgeblich war, dass die Zustimmung der Nacherben und der Vorkaufsberechtigten nicht in der erforderlichen Form nachgewiesen worden war. Die Entscheidung ist nachzulesen als OGH vom 27.11.2019, Geschäftszahl 5 Ob 131/19d.
Eine Ab- und Zuschreibung verändert zwar nicht zwingend die Eigentumsverhältnisse. Sie kann aber verändern, welchem Grundbuchskörper ein Grundstück zugeordnet ist und wie ein eingetragenes Recht später ausgeübt werden kann. Rechte Dritter dürfen durch eine solche Neuordnung nicht bloß deshalb geschwächt werden, weil die Maßnahme äußerlich wie eine grundbuchstechnische Bereinigung wirkt.
Der OGH gab dem Revisionsrekurs keinen Erfolg und bestätigte damit die Entscheidungen des Bezirksgerichts Hall in Tirol und des Landesgerichts Innsbruck. Die Vorinstanzen hatten die fehlenden Zustimmungen bereits als Hindernis für die beantragte Grundstücksänderung angesehen.
Warum die Nacherbschaft besonders geschützt ist
Bei einer Nacherbschaft erhält zunächst der Vorerbe das Vermögen. Zu einem späteren Zeitpunkt soll es auf den Nacherben übergehen. Das Vermögen ist daher nicht uneingeschränkt der freien Verfügung des Vorerben überlassen.
Der OGH stellte darauf ab, dass das Eigentum am gebundenen Vermögen funktional zwischen Vorerben und Nacherben geteilt ist. Der Vorerbe kann über die Substanz daher nicht beliebig allein verfügen. Eine Änderung der Grundstückszuordnung kann die spätere Rechtsposition des Nacherben beeinträchtigen.
Eine Grundstücksteilung, eine Zuschreibung oder die Löschung einer Grundbuchseinlage ist deshalb nicht automatisch eine folgenlose Verwaltungsmaßnahme. Besteht eine Nacherbschaft, braucht es grundsätzlich die Zustimmung der Nacherben oder eine Genehmigung der zuständigen Substitutionsbehörde.
Dass Nacherben möglicherweise zugleich an anderer Stelle des Grundbuchs als Berechtigte aufscheinen, beseitigt ihren besonderen Schutz nicht. Entscheidend ist ihre Rechtsstellung als Nacherben und nicht bloß die Frage, ob sie bereits in irgendeiner Form im Grundbuch genannt werden.
Auch Vorkaufsrechte können einer Änderung entgegenstehen
Ein Vorkaufsrecht berechtigt eine Person, eine Liegenschaft oder einen bestimmten Grundstücksteil zu den Bedingungen eines späteren Verkaufs vorrangig zu erwerben. Die praktische Ausübung dieses Rechts darf durch eine Grundbuchsänderung nicht erschwert werden.
Der OGH wies darauf hin, dass ein Vorkaufsrecht grundbücherlich grundsätzlich am gesamten Grundbuchskörper eingetragen wird, auch wenn es wirtschaftlich einem bestimmten Grundstücksteil zugeordnet sein kann. Wird dieser Teil mit einem anderen Grundstück verbunden, kann später unklarer oder schwieriger feststellbar sein, worauf sich das Vorkaufsrecht bezieht.
Die Verbindung von Grundstücken kann daher die Ausübung eines Vorkaufsrechts erschweren. Deshalb mussten auch die Vorkaufsberechtigten der beantragten Neuordnung zustimmen. Die Zustimmung muss in einer Form vorliegen, die das Grundbuchverfahren anerkennt.
Das Belastungs- und Veräußerungsverbot wurde anders beurteilt
Das eingetragene Belastungs- und Veräußerungsverbot führte für sich allein nicht zur Abweisung. Dieses Recht wurde mit dem Grundstück mitübertragen. Zusätzlich bestand auf der aufnehmenden Liegenschaft ein Wohnungsgebrauchsrecht, das die geschützte Person ausreichend absicherte.
Die grundbücherliche Rechtsposition der vom Verbot geschützten Person änderte sich in dieser Konstellation nicht. Ihre Zustimmung wäre daher allein wegen dieses Rechts nicht erforderlich gewesen. Die Abweisung blieb dennoch richtig, weil bereits die fehlenden Zustimmungen der Nacherben und Vorkaufsberechtigten ausreichten.
Was gilt bei älteren letztwilligen Verfügungen?
Das Erbrechts-Änderungsgesetz 2015 gilt für Todesfälle ab dem 1. Jänner 2017. Bei früheren Todesfällen kann teilweise noch die frühere erbrechtliche Rechtslage maßgeblich sein. Die ältere Bezeichnung „fideikommissarische Substitution“ und die heute verwendete Bezeichnung „Nacherbschaft“ sind deshalb nicht ohne Weiteres mit einer zeitlich identischen Rechtslage gleichzusetzen.
Für die grundbücherliche Beurteilung stand hier im Vordergrund, dass ein Substitutionsband beziehungsweise eine Nacherbschaft eingetragen war. Wer eine ältere letztwillige Verfügung auslegt, muss daher sowohl den Zeitpunkt ihrer Errichtung als auch den Todeszeitpunkt berücksichtigen. Für die Form einer letztwilligen Verfügung zählt grundsätzlich der Errichtungszeitpunkt; für die übrige Erbrechtslage ist regelmäßig der Todeszeitpunkt entscheidend.
Was bedeutet das für Betroffene in Wien?
Der Fall stammt aus Tirol. Die vom OGH bestätigten Grundsätze gelten jedoch österreichweit und damit auch in Wien: Eine Grundstücksänderung darf die Rechte von Nacherben oder Vorkaufsberechtigten nicht beeinträchtigen, ohne dass deren Zustimmung oder eine erforderliche behördliche Genehmigung vorliegt.
Das Verlassenschaftsverfahren führt das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär, bei dem auch Erbantrittserklärungen abgegeben werden. Streitige Klagen gehen je nach Streitwert an ein Bezirksgericht oder an das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.
Diese Prüfung sollte vor einem Grundbuchsantrag erfolgen
- Grundbuch prüfen: Welche Nacherbschaften, Vorkaufsrechte, Verbote, Wohnrechte oder sonstigen Belastungen sind eingetragen?
- Testament einbeziehen: Beruht die Nacherbschaft auf einer letztwilligen Verfügung oder auf einer anderen Rechtsgrundlage?
- Rechtsstellung vergleichen: Bleiben die Rechte durch die Ab- und Zuschreibung tatsächlich unverändert oder kann ihre spätere Ausübung erschwert werden?
- Zustimmungen sichern: Liegen die Erklärungen aller betroffenen Personen in grundbuchsfähiger Form vor?
- Genehmigung klären: Ist zusätzlich eine Genehmigung der zuständigen Substitutionsbehörde erforderlich?
Eine wirtschaftlich sinnvolle Zusammenlegung oder Teilung kann ohne diese Prüfung im Grundbuchverfahren scheitern. Das gilt besonders bei Familienvermögen, bei älteren Testamenten und bei Liegenschaften, die über Generationen gebunden weitergegeben werden sollen.
Häufige Fragen zur Nacherbschaft und zum Grundbuch
Kann ein Vorerbe ein Grundstück trotz Nacherbschaft übertragen?
Der Vorerbe ist nicht in jeder Hinsicht frei verfügungsberechtigt. Eine Übertragung oder Veränderung, die die Substanz des gebundenen Vermögens berührt, kann die Zustimmung der Nacherben oder eine behördliche Genehmigung erfordern. Ob das notwendig ist, hängt von der konkreten Gestaltung der Nacherbschaft und der geplanten Maßnahme ab.
Kann ein Grundstück mit Vorkaufsrecht mit einem anderen Grundstück vereinigt werden?
Eine Vereinigung ist nicht automatisch ausgeschlossen. Sie darf aber die spätere Ausübung des Vorkaufsrechts nicht erschweren. Wenn nach der Vereinigung nicht mehr eindeutig oder praktisch einfach festgestellt werden kann, welcher Grundstücksteil vom Vorkaufsrecht erfasst ist, kann die Zustimmung der Vorkaufsberechtigten erforderlich sein.
Welches Gericht ist in Wien zuständig, wenn eine Grundstücksänderung die Rechte von Nacherben betrifft?
Das Grundbuchverfahren führt das örtlich zuständige Bezirksgericht. Für eine streitige Klage, etwa über die Wirksamkeit oder Verletzung eines Rechts, richtet sich die Zuständigkeit nach dem Streitwert. Je nach Höhe kann ein Wiener Bezirksgericht oder das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien zuständig sein.
Was passiert, wenn die erforderlichen Zustimmungen fehlen?
Das Grundbuchgericht kann den Antrag auf Ab- und Zuschreibung, Vereinigung oder Löschung einer Grundbuchseinlage abweisen. Eine Zustimmung muss dabei nicht nur inhaltlich vorliegen, sondern auch in der für das Grundbuchverfahren geeigneten Form nachgewiesen werden. Eine bloße Erklärung außerhalb des Grundbuchverfahrens genügt daher nicht zwingend.
Zur vollständigen OGH-Entscheidung
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