Leibrente vereinbart, Eigentum noch nicht übertragen: Wann bleibt die Liegenschaft in der Verlassenschaft?
Ein Liegenschaftseigentümer vereinbart mit zwei Personen eine monatliche Leibrente und ein lebenslanges Wohnrecht. Als Gegenleistung sollen die beiden Personen die Liegenschaft erhalten. Doch bevor die grundverkehrsbehördliche Genehmigung und die vereinbarte Übergabe erfolgen, stirbt der Eigentümer. Reicht der Vertrag trotzdem für die Eintragung im Grundbuch?
Mit dieser Frage befasste sich der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahr 2022. Der OGH bestätigte, dass ein nicht als Notariatsakt errichteter Leibrentenvertrag ohne wirkliche Übergabe keine ausreichende Grundlage für die Einverleibung des Eigentumsrechts sein kann.
Die Übergabe war im Vertrag erst für später vorgesehen
Der verstorbene Liegenschaftseigentümer hatte mit zwei Personen einen Leibrentenvertrag abgeschlossen. Danach sollten diese monatlich eine Leibrente bezahlen. Zugleich sollte dem Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht an der Liegenschaft bleiben.
Der Vertrag enthielt außerdem eine wichtige Regelung: Soweit der Wert der Leibrente und des Wohnrechts den Wert der Liegenschaft nicht erreichte, sollte das Geschäft als gemischte Schenkung gelten. Ein Teil der Leistung war damit möglicherweise entgeltlich, ein anderer Teil unentgeltlich.
Die Parteien vereinbarten, dass die Übergabe erst nach der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung und zu einem danach bestimmten Zeitpunkt erfolgen sollte. Der Eigentümer starb jedoch, bevor diese Voraussetzungen erfüllt waren. Die Genehmigung wurde erst nach seinem Tod erteilt.
Die beiden Vertragspartner beantragten anschließend, jeweils zur Hälfte als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden. Die Verlassenschaft nach dem verstorbenen Liegenschaftseigentümer trat diesem Antrag entgegen.
Warum die Verlassenschaft gegen die Eintragung vorgehen durfte
Bis zur Einantwortung nimmt die Verlassenschaft die vermögensrechtliche Stellung der verstorbenen Person wahr. Dazu können auch Rechte an einer Liegenschaft gehören, wenn der Eigentumsübergang zu Lebzeiten noch nicht wirksam vollzogen wurde.
Die Einantwortung bezeichnet den gerichtlichen Vorgang, durch den die Erben die Verlassenschaft übernehmen. Bis dahin ist daher nicht automatisch davon auszugehen, dass ein Vertragspartner des Verstorbenen bereits Eigentümer geworden ist. Ob ein Eigentumsübergang stattgefunden hat, hängt von der Wirksamkeit und dem Inhalt des Rechtsgeschäfts sowie von den erforderlichen Übergabe- und Genehmigungsschritten ab.
Für den Todesfall im Jahr 2019 war das Erbrecht nach dem Erbrechts-Änderungsgesetz 2015 maßgeblich. Dieses gilt für Todesfälle ab 1. Jänner 2017. Der OGH hatte hier allerdings nicht über Pflichtteilsansprüche oder die endgültige Verteilung des Nachlasses zu entscheiden. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob der Vertrag die beantragte Grundbucheintragung rechtfertigte.
Die gemischte Schenkung machte die Vertragsform entscheidend
Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn ein Geschäft sowohl entgeltliche als auch unentgeltliche Elemente enthält. Das kann etwa der Fall sein, wenn eine Liegenschaft übertragen wird, die vereinbarte Leibrente und ein Wohnrecht den Wert der Liegenschaft aber nicht vollständig abdecken.
Für eine Schenkung ohne wirkliche Übergabe verlangt § 943 ABGB grundsätzlich einen Notariatsakt. Ein Notariatsakt ist eine besonders formalisierte notarielle Urkunde. Die Form soll sicherstellen, dass sich die schenkende Person der unentgeltlichen Vermögensübertragung bewusst ist.
Eine wirkliche Übergabe kann den Notariatsakt grundsätzlich ersetzen. Damit ist nicht bloß eine schriftliche Vereinbarung gemeint. Die Sache muss tatsächlich und nach außen erkennbar aus der bisherigen Gewahrsame in jene der beschenkten Person übergehen.
Bei einer Liegenschaft muss die wirkliche Übergabe nicht zwingend schon durch die Eintragung im Grundbuch erfolgt sein. Erforderlich ist aber, dass die tatsächliche Übergabe stattgefunden hat und sich aus den vorgelegten Urkunden nachvollziehbar ergibt.
Was der OGH im Grundbuchsverfahren prüfte
Das Bezirksgericht Sankt Johann im Pongau bewilligte zunächst die Einverleibung des Eigentumsrechts der beiden Antragsteller je zur Hälfte. Das Landesgericht Salzburg als Rekursgericht gab jedoch dem Rekurs der Verlassenschaft Folge und wies den Grundbuchsantrag ab.
Der OGH hielt diese Beurteilung aufrecht. In seiner Entscheidung OGH vom 31.03.2022, 5 Ob 156/21h, wies er den Revisionsrekurs zurück. Damit blieb die Abweisung des Grundbuchsantrags bestehen.
Entscheidend war der klare Vertragsinhalt: Die Übergabe sollte erst nach der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung und zu einem späteren Zeitpunkt stattfinden. Zum Zeitpunkt des Todes war diese Übergabe daher noch nicht erfolgt. Der Vertrag belegte somit nicht, dass die Liegenschaft bereits zu Lebzeiten tatsächlich übergeben worden war.
Das Grundbuchsgericht darf grundsätzlich nur anhand der vorgelegten Urkunden prüfen. Es führt in diesem Verfahren keine umfassende Beweisaufnahme darüber durch, was die Vertragsparteien möglicherweise zusätzlich besprochen oder wirtschaftlich beabsichtigt hatten. Bleiben aus den Urkunden Zweifel an der Wirksamkeit oder an der erforderlichen Form des Rechtsgeschäfts, darf die Einverleibung nicht bewilligt werden.
Auch der Umstand, dass die beiden Vertragspartner einen Grundbuchsantrag eingebracht hatten, konnte den Formmangel nicht beseitigen. Der Antrag ersetzte weder die fehlende wirkliche Übergabe noch einen erforderlichen Notariatsakt.
Was bedeutet das für Betroffene in Wien?
Der Fall stammt aus dem Bundesland Salzburg. Die vom OGH angewendeten Grundsätze gelten jedoch österreichweit und damit auch in Wien: Stirbt der Eigentümer vor der wirksamen Übergabe, kann die Liegenschaft weiterhin der Verlassenschaft zuzurechnen sein.
Das Verlassenschaftsverfahren führt das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär; bei diesem können auch Erbantrittserklärungen abgegeben werden. Streitige Klagen, etwa Pflichtteilsklagen, sind je nach Streitwert bei einem Bezirksgericht oder beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien einzubringen.
Diese Punkte sollten Vertragspartner und Erben prüfen
- Welche Art von Vertrag liegt vor? Ein Leibrentenvertrag kann neben entgeltlichen auch unentgeltliche Elemente enthalten.
- Wurde die gemischte Schenkung ausdrücklich angesprochen? Eine solche Klausel kann für die erforderliche Form des Geschäfts entscheidend sein.
- War eine wirkliche Übergabe vereinbart? Maßgeblich ist, ob die Übergabe tatsächlich erfolgt und urkundlich nachvollziehbar dokumentiert wurde.
- Lag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung bereits vor? Wenn der Vertrag die Übergabe von dieser Genehmigung abhängig macht, kann der Eigentumsübergang bis dahin offenbleiben.
- Welcher Zeitpunkt war für die Übergabe vorgesehen? Stirbt der Eigentümer davor, kann die Liegenschaft weiterhin in seine vermögensrechtliche Stellung fallen.
- Welche Unterlagen liegen dem Grundbuchsantrag zugrunde? Das Grundbuchsgericht entscheidet grundsätzlich nach dem Inhalt der vorgelegten Urkunden.
Ein unterschriebener Vertrag bedeutet daher nicht automatisch, dass eine Liegenschaft bereits aus dem Nachlass ausgeschieden ist. Gerade bei familiären Übergaben, Wohnrechten und Leibrenten sollte die rechtliche Umsetzung nicht von der späteren Grundbucheintragung getrennt betrachtet werden.
Häufige Fragen zur Liegenschaftsübertragung nach einem Todesfall
Bleibt eine Liegenschaft trotz Leibrentenvertrag in der Verlassenschaft?
Das ist möglich, wenn der Eigentumsübergang zu Lebzeiten noch nicht wirksam vollzogen wurde. Besonders wichtig sind die vereinbarte Übergabe, eine notwendige grundverkehrsbehördliche Genehmigung und die Form des Vertrags. Enthält der Vertrag auch eine unentgeltliche Komponente, kann ein Notariatsakt erforderlich sein.
Was bedeutet „wirkliche Übergabe“ bei einer Liegenschaft?
Eine wirkliche Übergabe setzt voraus, dass die Liegenschaft tatsächlich und nach außen erkennbar aus der bisherigen Gewahrsame in jene der anderen Person übergeht. Die Eintragung im Grundbuch ist dafür nicht in jedem Fall zwingend der einzige mögliche Nachweis. Aus den Urkunden muss sich aber nachvollziehbar ergeben, dass die Übergabe tatsächlich erfolgt ist.
Kann die Verlassenschaft einen Grundbuchsantrag eines Vertragspartners bekämpfen?
Ja. Bis zur Einantwortung nimmt die Verlassenschaft die vermögensrechtliche Stellung des Verstorbenen wahr. Gehört die Liegenschaft möglicherweise noch zu dieser Rechtsposition, kann die Verlassenschaft der beantragten Einverleibung entgegentreten.
Welches Gericht ist in Wien zuständig, wenn die Verlassenschaft eine Liegenschaftsübertragung bestreitet?
Das Verlassenschaftsverfahren führt das zuständige Bezirksgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt der verstorbenen Person. Die Abwicklung erfolgt durch den Gerichtskommissär. Geht es um eine streitige Klage, hängt die Zuständigkeit vom Streitwert ab: Zuständig ist entweder ein Bezirksgericht oder das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.
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