Altes Bauverbot, neuer Eigentümer: Warum die Eintragung ins Grundbuch zu spät kommen kann
Eine Familie vereinbart, dass auf einem Grundstück nicht gebaut und die Aussicht nicht beeinträchtigt werden darf. Jahrzehnte später soll dieses Bauverbot als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Doch inzwischen ist der ursprüngliche Vertragspartner verstorben, das Grundstück wurde innerhalb der Familie übertragen und der Erbe beruft sich auf Verjährung. Genau diese Konstellation beschäftigte den Obersten Gerichtshof.
Der Sohn übernahm die Grundstücke – die Verpflichtung blieb trotzdem relevant
Der Vater des Beklagten hatte im Jahr 1970 mit den damaligen Eigentümern eines Nachbargrundstücks eine Vereinbarung getroffen. Auf einem bestimmten Grundstücksbereich sollte nicht gebaut und die Aussicht nicht beeinträchtigt werden. Eine Eintragung dieses Rechts im Grundbuch erfolgte jedoch nicht.
Im Jahr 1997 übernahm der Beklagte die betroffenen Grundstücke von seinen Eltern und seinem Bruder. Zu diesem Zeitpunkt war das vereinbarte Recht weiterhin nicht verbüchert. Der Beklagte erwarb die Liegenschaften daher zunächst als unbelastetes Eigentum.
Der Vater des Beklagten verstarb im Jahr 2005. Der Beklagte wurde zu zwei Dritteln als Erbe eingeantwortet. Erst im Jahr 2020 verlangte die Klägerin vom Beklagten, der Eintragung des Bauverbots als Dienstbarkeit im Grundbuch zuzustimmen.
Der Beklagte wandte ein, dass der Anspruch nach so langer Zeit verjährt sei. Das Bezirksgericht Kitzbühel wies die Klage ab. Das Landesgericht Innsbruck als Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung.
Welche Verpflichtung ging auf den Erben über?
Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht an einer fremden Liegenschaft, etwa ein Wegerecht, Wohnrecht oder eine Beschränkung der Bebauung. Damit eine solche Dienstbarkeit grundsätzlich entsteht, muss sie im Grundbuch eingetragen werden.
Die Vereinbarung aus dem Jahr 1970 hatte deshalb zunächst nur eine persönliche, vertragliche Wirkung. Sie verpflichtete die damaligen Vertragspartner. Die Klägerin konnte daraus grundsätzlich verlangen, dass der Verpflichtete an der grundbücherlichen Eintragung mitwirkt.
Der Beklagte hatte die Grundstücke allerdings bereits im Jahr 1997 durch einen Übergabe- und Schenkungsvertrag übernommen. Weil das Recht damals nicht im Grundbuch eingetragen war, erwarb er die Grundstücke zunächst unbelastet. Der OGH musste deshalb nicht prüfen, ob sich der Beklagte zusätzlich auf einen besonderen Gutglaubensschutz des Grundbuchs berufen konnte.
Anders beurteilte der OGH die persönliche Verpflichtung des Vaters. Der Beklagte hatte eine unbedingte Erbantrittserklärung abgegeben. Nach § 801 ABGB in der für den Todesfall im Jahr 2005 maßgeblichen Fassung haftete ein Erbe dadurch persönlich und unbeschränkt für die Nachlassverbindlichkeiten. § 801 ABGB regelte damals somit die persönliche Haftung des unbedingt erbserklärten Erben für Schulden des Nachlasses.
Zu diesen Nachlassverbindlichkeiten gehörte auch die vertragliche Verpflichtung des Vaters aus dem Jahr 1970. Zwar befanden sich die Grundstücke wegen der Übertragung im Jahr 1997 nicht mehr im Nachlass. Die persönliche Verpflichtung des Vaters war dadurch aber nicht automatisch beseitigt. Sie ging mit dem Erbfall auf den Beklagten über.
Warum die Grundbuchseintragung trotzdem nicht mehr verlangt werden konnte
Der Anspruch auf Zustimmung zur Eintragung einer Dienstbarkeit ist ein vertraglicher Anspruch. Er verjährt grundsätzlich innerhalb von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt, in dem er erstmals geltend gemacht werden konnte.
Nach den Feststellungen begann diese Frist bereits am 20. Dezember 1970 zu laufen. Die Klägerin brachte ihre Klage erst im Jahr 2020 ein. Der Anspruch auf nachträgliche Eintragung der Dienstbarkeit war damit verjährt.
Der OGH unterschied jedoch zwischen dem Eintragungsanspruch und dem eigentlichen Bauverbot. Das Bauverbot als solches – also der Anspruch, eine bestimmte Verbauung zu verhindern – war nach den Feststellungen noch nicht verjährt, weil bisher kein konkreter Anlass bestanden hatte, dieses Recht auszuüben.
Die grundbücherliche Absicherung konnte aber nicht unbegrenzt nachgeholt werden. Ein noch bestehendes Nutzungs- oder Unterlassungsrecht bedeutet daher nicht automatisch, dass auch die Eintragung im Grundbuch Jahrzehnte später noch verlangt werden kann.
Das Grundstück 944 war in der ursprünglichen Vereinbarung außerdem nicht erwähnt. Weil die Klägerin diesen Punkt in ihrer Revision nicht mehr bekämpfte, musste der OGH darüber nicht weiter entscheiden.
Was der OGH in der Entscheidung aus dem Jahr 2022 festhielt
Der Oberste Gerichtshof entschied selbst und gab der Revision nicht Folge. Die Entscheidungen des Bezirksgerichts Kitzbühel und des Landesgerichts Innsbruck blieben damit aufrecht. Maßgeblich war, dass der Beklagte zwar in die vertragliche Verpflichtung seines Vaters eingetreten war, die Klägerin die Eintragung der Dienstbarkeit aber erst nach Ablauf der 30-jährigen Verjährungsfrist verlangte.
Die Entscheidung ist als OGH vom 28.07.2022, 10 Ob 33/21g zitierfähig. Der Beklagte erhielt für das Revisionsverfahren Kosten von 1.096,56 Euro zugesprochen. Dieser Betrag ist weder der Streitwert noch der eingeklagte Anspruch und auch keine Haftungsgrenze.
Für den Todesfall aus dem Jahr 2005 galt noch nicht das Erbrecht nach dem ErbRÄG 2015. Das Erbrechts-Änderungsgesetz 2015 gilt grundsätzlich für Todesfälle ab dem 1. Jänner 2017. Die Aussagen zur Haftung des Erben sind daher nicht ohne Weiteres als Darstellung der heute geltenden Rechtslage zu verstehen.
Was bedeutet die Entscheidung für Betroffene in Wien?
Der Fall stammt aus Tirol, nicht aus Wien. Die Grundsätze des OGH gelten aber österreichweit und damit auch für Erben und Liegenschaftseigentümer in Wien: Alte, nicht verbücherte Vereinbarungen können auf den Erben übergehen, während der Anspruch auf Eintragung bereits verjährt ist.
Das Verlassenschaftsverfahren führt das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person zuletzt gewöhnlich aufhältig war. Die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär, bei dem auch Erbantrittserklärungen abgegeben werden. Streitige Pflichtteils- oder andere Zivilklagen gehen je nach Streitwert an ein Bezirksgericht oder an das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.
Wenn alte Verträge und eine Verlassenschaft zusammentreffen
- Wenn Sie eine Liegenschaft geerbt haben: Suchen Sie nicht nur nach im Grundbuch eingetragenen Belastungen. Auch alte Kaufverträge, Übergabeverträge, Schenkungen und private Vereinbarungen können Verpflichtungen des verstorbenen Eigentümers enthalten.
- Wenn Sie eine unbedingte Erbantrittserklärung erwägen: Prüfen Sie, ob der Verstorbene gegenüber Nachbarn, Miteigentümern oder Vertragspartnern noch Verpflichtungen hatte. Eine unbedingte Erbantrittserklärung kann zu persönlicher und unbeschränkter Haftung für Nachlassverbindlichkeiten führen.
- Wenn Sie ein altes Bauverbot durchsetzen wollen: Trennen Sie zwischen dem Recht, eine bestimmte Nutzung oder Bebauung zu verhindern, und dem Anspruch auf Eintragung einer Dienstbarkeit. Für beide Ansprüche können unterschiedliche Verjährungsfragen gelten.
- Wenn ein Grundstück innerhalb der Familie übertragen wurde: Prüfen Sie, welche Grundstücke die ursprüngliche Vereinbarung tatsächlich erfasst und ob Verpflichtungen auf Rechtsnachfolger überbunden wurden. Eine unklare Bezeichnung kann die spätere Durchsetzung erschweren.
Häufige Fragen zu nicht eingetragenen Dienstbarkeiten und Erben
Kann eine nicht eingetragene Dienstbarkeit trotzdem wirksam sein?
Eine Vereinbarung kann zunächst eine persönliche vertragliche Verpflichtung begründen. Die Dienstbarkeit als dingliches Recht an der Liegenschaft entsteht grundsätzlich erst durch die Eintragung im Grundbuch. Gegenüber späteren Eigentümern ist daher genau zu prüfen, ob eine Überbindung der Verpflichtung oder eine andere rechtliche Grundlage besteht.
Haftet ein Erbe für alte Vereinbarungen des Verstorbenen?
Das kann der Fall sein. Bei einer unbedingten Erbantrittserklärung haftet der Erbe nach der jeweils anwendbaren Rechtslage persönlich für Nachlassverbindlichkeiten. Ob eine konkrete Vereinbarung darunter fällt, hängt unter anderem von ihrem Inhalt und vom Todeszeitpunkt ab.
Kann ich eine Dienstbarkeit nach 30 Jahren noch eintragen lassen?
Der Anspruch auf Zustimmung zur Eintragung kann grundsätzlich innerhalb von 30 Jahren ab seiner erstmaligen Geltendmachbarkeit verjähren. Ob die Frist tatsächlich abgelaufen ist, hängt vom Vertrag und vom Beginn der Fälligkeit ab. Davon zu unterscheiden ist das zugrunde liegende Verbot oder Nutzungsrecht, für das andere Verjährungsfragen gelten können.
Welches Gericht ist in Wien zuständig, wenn ein Erbe eine alte Grundstücksvereinbarung bestreitet?
Das Verlassenschaftsverfahren führt das zuständige Bezirksgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt der verstorbenen Person. Eine streitige Klage richtet sich nach dem Streitwert: Zuständig ist entweder ein Bezirksgericht oder das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien. Für die Beurteilung müssen insbesondere Vertrag, Grundbuchstand, Erbantrittserklärung und mögliche Verjährung geprüft werden.
Zur vollständigen OGH-Entscheidung
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Unsere Rechtsanwaltskanzlei am Karlsplatz 3 in 1010 Wien berät Erben, Pflichtteilsberechtigte und Menschen, die ihren Nachlass regeln möchten. Beratungstermin vereinbaren oder anrufen: 01/513 07 00.
