Wenn ein geerbtes Zinshaus zusammenbleiben soll: Kann ein Geschwister trotzdem die Teilung verlangen?
Ein Bruder und seine Schwester erbten von ihrer Mutter je die Hälfte eines vermieteten Zinshauses. Die Mutter wollte, dass das Haus im gemeinsamen Familienbesitz bleibt. Jahre später wollte die Schwester die Miteigentumsgemeinschaft durch Wohnungseigentum beenden. Der Bruder berief sich auf den letzten Willen der Mutter. Der Oberste Gerichtshof musste klären, wie weit eine solche Bindung reicht.
Die Mutter wollte mehr als nur eine Erbquote festlegen
Die Mutter hatte in ihrem Testament nicht bloß angeordnet, dass ihre beiden Kinder jeweils zur Hälfte erben. Sie bestimmte auch, dass die Liegenschaft im gemeinsamen Hälfteeigentum bleiben und ohne Zustimmung des jeweils anderen weder verkauft noch belastet werden sollte. Außerdem sollte der Sohn weiterhin die Hausverwaltung für das gesamte Zinshaus übernehmen.
Nach dem Tod der Mutter am 23.03.2020 vereinbarten die Geschwister zusätzlich ein wechselseitiges Belastungs- und Veräußerungsverbot sowie ein Vorkaufsrecht. Zunächst wollten sie das Haus gemeinsam weiterführen und vermieten. Später änderte sich die Haltung der Schwester: Sie wollte die Miteigentumsgemeinschaft durch die Begründung von Wohnungseigentum beenden.
Der Bruder widersetzte sich diesem Vorhaben. Er verwies auf den testamentarischen Wunsch der Mutter und auf die Vereinbarungen, die beide Geschwister nach dem Erbfall getroffen hatten. Die Schwester brachte eine Klage auf Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft an der Liegenschaft ein. Der Streitwert betrug 148.470,10 Euro.
Warum Miteigentum normalerweise beendet werden kann
Grundsätzlich kann ein Miteigentümer verlangen, dass eine Miteigentumsgemeinschaft aufgehoben wird. Ein besonderes persönliches Interesse muss dafür grundsätzlich nicht nachgewiesen werden. Das Recht auf Aufhebung ist aber nicht grenzenlos.
Eine Teilung kann etwa scheitern, wenn sie zur Unzeit käme, einem anderen Miteigentümer einen erheblichen Nachteil zufügen würde oder die Beteiligten wirksam vereinbart haben, die Gemeinschaft fortzusetzen. Eine solche Fortsetzungsvereinbarung muss nicht immer in einem einzigen ausdrücklichen Vertrag stehen. Sie kann sich auch aus mehreren Erklärungen und dem gemeinsamen Verhalten ergeben.
Auch eine letztwillige Verfügung kann eine solche Verpflichtung begründen. § 832 ABGB erlaubt es, durch eine letztwillige Verfügung anzuordnen, dass eine Gemeinschaft fortgesetzt werden muss. Gemeint ist damit: Die verstorbene Person kann die Übertragung einer Sache an mehrere Erben mit der Vorgabe verbinden, dass diese die Gemeinschaft nicht ohne Weiteres auflösen dürfen.
Das Testament und das Verhalten der Geschwister wirkten zusammen
Der OGH wertete die Anordnung der Mutter als Auflage beziehungsweise als verbindliche Vorgabe für die Übertragung der Liegenschaft. Die Kinder sollten das Eigentum nicht völlig frei erhalten, sondern unter der Bedingung, dass das Haus im gemeinsamen Hälfteeigentum bleibt und ein Verkauf an außenstehende Personen nicht einseitig möglich ist.
Für diese Auslegung sprach nicht nur das Testament. Die Geschwister hatten nach dem Erbfall auch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot sowie ein Vorkaufsrecht vereinbart. Sie wollten die Liegenschaft zunächst gemeinsam weiterführen. Diese Umstände konnten zeigen, dass sie die Bindung an den Willen der Mutter akzeptiert und durch eigenes Verhalten bestätigt hatten.
Nach dem ErbRÄG 2015 ist für die Auslegung einer letztwilligen Verfügung insbesondere der wahre Wille der verstorbenen Person im Zeitpunkt der Testamentserrichtung maßgeblich, soweit dieser im Testament zumindest angedeutet ist. Das ErbRÄG 2015 gilt für Todesfälle ab 1.1.2017. Da die Mutter im Jahr 2020 verstorben ist, wandte der OGH diese Rechtslage an. Das Testament stammte zwar aus dem Jahr 2011; entscheidend war aber der Todeszeitpunkt und nicht allein das Datum der Testamentserrichtung.
Auch Wohnungseigentum konnte die Bindung nicht einfach beseitigen
Die Schwester wollte die Gemeinschaft nicht durch einen Verkauf, sondern durch die Begründung von Wohnungseigentum beenden. Dadurch hätte jeder Geschwisterteil bestimmte Wohnungen erhalten können. Der OGH sah darin dennoch keinen automatisch zulässigen Ausweg.
Durch die Begründung von Wohnungseigentum wird die bisherige Miteigentumsgemeinschaft an der Liegenschaft zwar in eine andere rechtliche Form überführt. Die Geschwister wären danach aber nicht mehr bloß je zur Hälfte an der gesamten Liegenschaft beteiligt. Außerdem hätte der Bruder seine im Testament vorgesehene Hausverwaltung nicht mehr in derselben Weise für das gesamte Haus und mit Wirkung für seine Schwester ausüben können.
Der OGH stellte daher klar, dass die Fortsetzungsverpflichtung grundsätzlich auch einer Teilung durch Wohnungseigentumsbegründung entgegenstehen kann. Er entschied jedoch nicht endgültig, dass die Schwester unter allen Umständen an der Teilung gehindert ist.
Was der OGH noch prüfen ließ
Eine Fortsetzungsvereinbarung kann als Dauerschuldverhältnis aus wichtigen Gründen vorzeitig beendet werden. Dafür müssen objektiv nachvollziehbare Umstände vorliegen. Nicht jede Meinungsverschiedenheit oder der Wunsch nach einer anderen Eigentumsstruktur reicht automatisch aus.
Zu prüfen ist außerdem, ob die Schwester für die entstandenen Konflikte nicht allein oder überwiegend verantwortlich ist. Diese Fragen waren nach Ansicht des OGH noch nicht ausreichend geklärt. Er gab dem Rechtsmittel des Bruders Folge, hob die Entscheidung des Oberlandesgerichts Graz auf und verwies die Rechtssache zur weiteren Prüfung zurück. Zuvor hatte das Landesgericht Klagenfurt die Klage beurteilt; das Oberlandesgericht Graz war als Berufungsgericht tätig.
Die Entscheidung lautet zitierfähig: OGH vom 23.09.2025, 5 Ob 25/25z.
Was bedeutet das für geerbte Liegenschaften in Wien?
Der Fall stammt aus Kärnten und der Steiermark, nicht aus Wien. Die vom OGH entwickelten Grundsätze gelten jedoch österreichweit und damit auch für Geschwister oder andere Miteigentümer in Wien.
Wer eine Liegenschaft in Wien erbt, sollte daher prüfen lassen, ob das Testament eine verbindliche Fortsetzung der Gemeinschaft vorsieht und ob nach dem Erbfall zusätzliche Vereinbarungen geschlossen wurden. Das Verlassenschaftsverfahren führt das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär; bei ihm werden auch Erbantrittserklärungen abgegeben. Streitige Klagen, etwa Pflichtteilsklagen oder Klagen zur Aufhebung einer Gemeinschaft, gehen je nach Streitwert an ein Wiener Bezirksgericht oder an das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.
Wenn Sie eine Liegenschaft gemeinsam vererben oder geerbt haben
- Wenn Sie ein Haus mehreren Kindern hinterlassen möchten: Legen Sie nicht nur die Erbquoten fest. Regeln Sie auch, ob die Gemeinschaft dauerhaft oder nur für eine bestimmte Zeit bestehen soll, wer verwaltet und unter welchen Voraussetzungen verkauft, belastet oder geteilt werden darf.
- Wenn Sie gemeinsam mit einem Geschwisterteil geerbt haben: Sichern Sie das Testament, Erbteilungsübereinkommen, Grundbuchsunterlagen und alle Vereinbarungen über Verwaltung, Mieten und Investitionen.
- Wenn Sie eine Teilung oder Wohnungseigentumsbegründung planen: Prüfen Sie zuerst, ob eine testamentarische oder vertragliche Fortsetzungsverpflichtung besteht. Ein eigenmächtiger Schritt kann einen bereits bestehenden Konflikt verschärfen.
- Wenn die gemeinsame Verwaltung nicht mehr funktioniert: Dokumentieren Sie konkrete Probleme und deren Ursachen. Für eine vorzeitige Auflösung können wichtige Gründe entscheidend sein; ebenso kann eine Rolle spielen, wer den Streit ausgelöst oder überwiegend verursacht hat.
Häufige Fragen zur testamentarischen Bindung bei Miteigentum
Kann ein Testament verhindern, dass ein Erbe die Miteigentumsgemeinschaft aufhebt?
Ja, eine letztwillige Verfügung kann unter bestimmten Voraussetzungen die Fortsetzung einer Gemeinschaft anordnen. Dafür muss sich aus dem Testament eine entsprechende Vorgabe ergeben. Ob die Formulierung ausreicht, hängt vom Inhalt des Testaments und den Umständen der Errichtung ab. Auch das Verhalten der Erben nach dem Erbfall kann für die Auslegung bedeutsam sein.
Ist Wohnungseigentum eine zulässige Alternative zur Teilung?
Nicht automatisch. Die Begründung von Wohnungseigentum kann zwar die bisherige Form der Miteigentumsgemeinschaft verändern. Sie kann aber trotzdem dem Willen der verstorbenen Person widersprechen, wenn diese den gemeinsamen Besitz an der gesamten Liegenschaft und eine gemeinsame Verwaltung wollte.
Kann eine Fortsetzungsvereinbarung für immer gelten?
Eine solche Vereinbarung kann grundsätzlich ein erhebliches Hindernis für die Aufhebung der Gemeinschaft bilden. Sie ist aber nicht zwingend unter allen Umständen unangreifbar. Als Dauerschuldverhältnis kann sie aus wichtigen Gründen vorzeitig beendet werden. Ob solche Gründe vorliegen, muss anhand der konkreten Situation und des Verhaltens der Beteiligten geprüft werden.
Welches Gericht ist in Wien zuständig, wenn Geschwister über eine geerbte Liegenschaft streiten?
Das Verlassenschaftsverfahren führt das zuständige Bezirksgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt der verstorbenen Person. Die Abwicklung erfolgt durch einen Notar als Gerichtskommissär. Eine streitige Klage, etwa auf Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft oder Zahlung des Pflichtteils, gehört je nach Streitwert vor ein Wiener Bezirksgericht oder vor das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.
Zur vollständigen OGH-Entscheidung
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