3 Millionen Euro für einen Tiroler Hof: Warum der Verkehrswert nicht allein entscheidet
Wenn ein geschlossener Hof vererbt wird, prallen oft drei Interessen aufeinander: Der Betrieb soll lebensfähig bleiben, die übernehmende Person muss ihn finanzieren können und die übrigen Erben erwarten eine angemessene Abfindung. Besonders schwierig wird die Bewertung, wenn einzelne Grundstücke möglicherweise Bauland werden könnten. Eine Entscheidung aus dem Jahr 2017 zeigt, wie das Tiroler Höferecht mit diesem Spannungsverhältnis umgeht.
Eine Erbteilung zwischen Hofwert und Grundstückspreis
Nach dem Tod eines Mannes im Jahr 2013 musste in Tirol festgelegt werden, zu welchem Preis ein geschlossener Hof von der übernehmenden Person übernommen werden sollte. Zur Verlassenschaft gehörten neben dem Hof weitere landwirtschaftlich verbundene Liegenschaften.
Beteiligt waren die Witwe sowie ein Sohn und eine Tochter des Verstorbenen. Für die Familie stellte sich nicht nur die Frage, wer den Hof übernehmen sollte. Entscheidend war vor allem, welchen Betrag die übernehmende Person an die übrigen Erben leisten musste.
Der landwirtschaftliche Ertragswert des Hofs lag deutlich unter seinem Verkehrswert. Der Ertragswert beschreibt, welchen Wert ein Betrieb aus seiner laufenden Bewirtschaftung erwirtschaften kann. Der Verkehrswert meint dagegen jenen Preis, der bei einem Verkauf am freien Markt erzielt werden könnte.
Die Witwe und die Kinder beanstandeten unter anderem, wie Bauland berücksichtigt wurde, wie lange der Wert kapitalisiert werden durfte und ob weitere Liegenschaften in die Bewertung einzubeziehen waren. Das Bezirksgericht Kitzbühel setzte zunächst einen Übernahmspreis unter Einbeziehung des Hofs und der verbundenen Grundstücke fest.
Das Landesgericht Innsbruck änderte diese Entscheidung als Rekursgericht teilweise ab und setzte den Übernahmspreis mit 3 Millionen Euro fest. Dagegen erhoben mehrere Beteiligte Revisionsrekurs an den Obersten Gerichtshof.
Warum der Ertragswert grundsätzlich im Mittelpunkt steht
Für einen geschlossenen Hof in Tirol gelten besondere höferechtliche Regeln. Das Anerbengesetz gilt in Tirol nicht; dort ist das eigene Tiroler Höferecht maßgeblich. Sein Zweck besteht unter anderem darin, einen landwirtschaftlichen Betrieb als wirtschaftlich lebensfähige Einheit zu erhalten und zugleich die übrigen Erben angemessen abzufinden.
Deshalb ist grundsätzlich der Ertragswert von besonderer Bedeutung. Würde stets der volle freie Marktpreis angesetzt, könnte die Übernahme eines landwirtschaftlichen Betriebs für die übernehmende Person wirtschaftlich unmöglich werden. Die erforderliche Abfindung könnte den Hofbetrieb gefährden.
Der Ertragswert ist aber nicht unter allen Umständen die alleinige Bewertungsgrundlage. Weichen Ertragswert und Verkehrswert besonders stark voneinander ab, kann auch der Verkehrswert berücksichtigt werden. Das kommt etwa bei Grundstücken in Betracht, deren spätere Verbauung bereits konkret absehbar ist.
Damit wird ein Grundstück aber nicht automatisch mit seinem vollen möglichen Verkaufspreis angesetzt. Zu prüfen bleibt, wie sicher und konkret die künftige Nutzung ist und wie die Interessen der übernehmenden Person und der übrigen Erben miteinander auszugleichen sind.
Welche Rolle spielten die verbundenen Liegenschaften?
Zum Hof gehörten beziehungsweise standen weitere Liegenschaften in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem landwirtschaftlichen Betrieb. Solche Grundstücke werden in diesem Zusammenhang auch als „walzende“ Liegenschaften bezeichnet.
Ihre Einbeziehung in die Gesamtbewertung hängt nicht allein davon ab, ob sie wirtschaftlich interessant sind. Maßgeblich ist vielmehr, ob zwischen ihnen und dem geschlossenen Hof ein ausreichend enger Zusammenhang besteht. Die zusätzlichen Grundstücke konnten daher bei der Festsetzung des Übernahmspreises berücksichtigt werden.
Die Zugehörigkeit eines geschlossenen Hofs wird nach dem Tiroler Höferecht grundsätzlich formal beurteilt. Eine Eintragung im maßgeblichen Grundbuch kann entscheidend sein. Dass die tatsächlichen Bewirtschaftungsverhältnisse später nicht mehr ideal sind oder der Hof verpachtet wird, beseitigt diese rechtliche Zuordnung nicht automatisch.
Was der OGH tatsächlich geprüft hat
Der OGH wies sämtliche Revisionsrekurse zurück. Er setzte den Übernahmspreis nicht selbst neu fest und nahm auch keine vollständige eigene Bewertung des Hofs vor.
In seiner Entscheidung OGH vom 24.10.2017, 2 Ob 220/16s, hielt der OGH die Beurteilung des Landesgerichts Innsbruck für vertretbar. Das Rekursgericht hatte den Ertragswert und den Verkehrswert im Verhältnis von 3:1 berücksichtigt. Nach Ansicht des OGH bewegte sich diese Gewichtung innerhalb des zulässigen Bewertungsspielraums.
Der OGH greift in einer solchen Konstellation nicht schon deshalb ein, weil auch eine andere Berechnung denkbar wäre. Erforderlich wäre vielmehr, dass das Rekursgericht seinen Ermessensspielraum überschritten hätte oder eine erhebliche Rechtsfrage zu lösen wäre. Beides verneinte der OGH.
Auch die angenommene Kapitalisierungsdauer von höchstens zehn Jahren beanstandete der OGH nicht. Die Kritik der Übernehmerin an ihrem Alter und an der Dauer der Kapitalisierung führte daher nicht zur Aufhebung der Entscheidung.
Für die zeitliche Einordnung ist wichtig: Der Erblasser starb 2013. Für die übrige Erbrechtslage ist deshalb die damals geltende ältere Rechtslage maßgeblich, nicht das Erbrechts-Änderungsgesetz 2015. Dieses gilt für Todesfälle ab 1. Jänner 2017. Im Mittelpunkt der Entscheidung stand allerdings vor allem das besondere Tiroler Höferecht und nicht eine allgemeine Neuregelung des Pflichtteilsrechts.
Was bedeutet das für Familien mit einem Hof?
Der Fall stammt aus Tirol. Die Grundsätze des OGH zur Überprüfung einer vertretbaren Bewertung gelten jedoch österreichweit und damit auch für Betroffene in Wien. Im dortigen Verlassenschaftsverfahren ist das Bezirksgericht zuständig, in dessen Sprengel die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär, bei dem auch Erbantrittserklärungen abgegeben werden. Streitige Klagen, etwa Pflichtteilsklagen, sind je nach Streitwert bei einem Bezirksgericht oder beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien einzubringen.
Diese Punkte sollten Erben vor der Bewertung klären
- Grundbuch: Ist der Hof als geschlossener Hof eingetragen?
- Hofbestand: Welche Grundstücke gehören rechtlich zum Hof und welche stehen wirtschaftlich mit ihm in Verbindung?
- Bewirtschaftung: Welche Erträge erzielt der Betrieb tatsächlich und welche laufenden Belastungen bestehen?
- Marktwert: Gibt es Grundstücke mit einem deutlich höheren Verkehrswert als landwirtschaftlichen Ertragswert?
- Baulandperspektive: Ist eine spätere Verbauung nur eine entfernte Möglichkeit oder bereits konkret absehbar?
- Gutachten: Sind die Bewertungsmethoden, die Kapitalisierungsdauer und die einbezogenen Flächen nachvollziehbar?
- Abfindung: Kann die übernehmende Person den festgesetzten Übernahmspreis leisten, ohne den Fortbestand des Betriebs zu gefährden?
Grundbuchsauszüge, Flächenwidmungsunterlagen, Pachtverträge, Bewirtschaftungsunterlagen und bestehende Gutachten sollten geordnet vorliegen. Gerade bei einer deutlichen Abweichung zwischen Ertragswert und Verkehrswert kann die Qualität der Begründung entscheidend sein.
Wenn die Übergabe innerhalb der Familie nicht einfach ist
Wenn Sie gerade einen Hof übernehmen sollen, müssen Sie nicht nur den landwirtschaftlichen Ertrag, sondern auch mögliche höhere Werte einzelner Grundstücke berücksichtigen. Eine hohe Abfindung kann für die übrigen Erben attraktiv sein, darf aber den Betrieb nicht wirtschaftlich aushöhlen.
Wenn Sie als Witwe, Sohn oder Tochter nicht zur übernehmenden Person gehören, sollten Sie prüfen, ob die Bewertung alle wirtschaftlich relevanten Grundstücke erfasst. Ein bloßer Hinweis auf den niedrigen Ertragswert beantwortet nicht automatisch die Frage, ob ein deutlich höherer Verkehrswert angemessen zu berücksichtigen ist.
Wenn bereits ein Gutachten vorliegt, kommt es auf dessen Methode und Begründung an. Mehrere denkbare Bewertungsansätze führen nicht automatisch zu einer erfolgreichen Anfechtung. Entscheidend ist, ob die Vorinstanz die gesetzlichen Bewertungsgrundsätze beachtet und ihren Spielraum nachvollziehbar genutzt hat.
Häufige Fragen zum Übernahmspreis eines geschlossenen Hofs
Was ist bei einem geschlossenen Hof wichtiger: Ertragswert oder Verkehrswert?
Grundsätzlich steht der Ertragswert im Mittelpunkt, weil der Hof als lebensfähiger landwirtschaftlicher Betrieb erhalten werden soll. Bei einer besonders großen Abweichung zum Verkehrswert darf jedoch auch der Marktwert berücksichtigt werden. Grundstücke mit konkret absehbarer Verbauung müssen deshalb nicht ausschließlich nach ihrer landwirtschaftlichen Nutzung bewertet werden.
Kann ein Grundstück mit möglicher Baulandwidmung immer zum vollen Verkehrswert angesetzt werden?
Nein. Eine bloße Möglichkeit künftiger Verbauung führt nicht automatisch zum Ansatz des vollen freien Verkaufspreises. Entscheidend sind die konkreten Umstände und die Wahrscheinlichkeit der höherwertigen Nutzung. Die Bewertung muss außerdem die Übernahmefähigkeit und die Abfindungsinteressen der übrigen Erben berücksichtigen.
Kann der OGH den Übernahmspreis selbst neu berechnen?
Der OGH ist keine weitere Tatsacheninstanz für jede einzelne Bewertungsfrage. Er prüft vor allem, ob eine erhebliche Rechtsfrage vorliegt oder ob die Vorinstanz ihren Bewertungsspielraum überschritten hat. Im Fall 2 Ob 220/16s hielt er die Festsetzung mit 3 Millionen Euro für vertretbar und wies die Revisionsrekurse zurück.
Welches Gericht ist in Wien zuständig, wenn Erben über die Abfindung streiten?
Das Verlassenschaftsverfahren führt das zuständige Bezirksgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt der verstorbenen Person. Ein Notar wickelt das Verfahren als Gerichtskommissär ab. Für eine streitige Klage, etwa auf Pflichtteil, richtet sich die Zuständigkeit nach dem Streitwert: Zuständig kann ein Bezirksgericht oder das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien sein.
Zur vollständigen OGH-Entscheidung
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