Grundbuch vor der Einantwortung: Darf eine Erbin schon über die Liegenschaft verfügen?
Eine Liegenschaft gehört nach dem Tod nicht sofort endgültig dem Erben. Trotzdem kann die Verlassenschaft bereits vor der Einantwortung handlungsfähig sein – etwa wenn ein Bestandrecht oder eine Dienstbarkeit für ein Infrastrukturprojekt grundbücherlich abgesichert werden soll.
Eine Tochter musste Grundstücksrechte für zwei Verlassenschaften sichern
Die Eltern der Antragstellerin waren jeweils zur Hälfte als Eigentümer einer Liegenschaft im Grundbuch eingetragen. Der Vater starb im Jahr 2016, die Mutter im Jahr 2019. Die beiden Verlassenschaften waren zu jenem Zeitpunkt noch nicht rechtskräftig beendet.
Die Tochter hatte in beiden Verlassenschaftsverfahren bedingte Erbantrittserklärungen abgegeben. Außerdem war sie berechtigt, die Verlassenschaften allein zu vertreten, zu benützen und zu verwalten. Diese Befugnis war durch Amtsbestätigungen nachgewiesen.
Im Zusammenhang mit einem Eisenbahnprojekt schloss die Antragstellerin Verträge über ein Bestandrecht und mehrere Dienstbarkeiten an Teilen der Liegenschaft ab. Im Vertrag war unter anderem eine Vorauszahlung des Bestandzinses von 37.945,35 EUR vorgesehen. Die vereinbarten Rechte sollten im Grundbuch eingetragen werden.
Die Antragstellerin unterzeichnete die Verträge nicht nur für die Verlassenschaften, sondern zusätzlich „im eigenen Namen“. Genau diese Formulierung wurde zum Streitpunkt. Die Vorinstanzen waren der Ansicht, die Verträge ließen nicht ausreichend klar erkennen, dass die Verlassenschaften berechtigt und verpflichtet werden sollten.
Warum die Vorinstanzen die Eintragungen ablehnten
Das Bezirksgericht Graz-Ost wies das Grundbuchsgesuch ab. Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Graz bestätigte diese Entscheidung als Rekursgericht.
Die Gerichte gingen davon aus, dass die Verträge wegen der unklaren Bezeichnung der Vertragspartner nicht eindeutig den noch nicht eingeantworteten Verlassenschaften zugeordnet werden konnten. Hinzu kam, dass die verstorbenen Eltern weiterhin als Eigentümer im Grundbuch aufschienen.
Für die Vorinstanzen war damit nicht ausreichend klargestellt, ob die Antragstellerin tatsächlich für die Verlassenschaften handelte oder ob sie persönlich Rechte und Pflichten übernehmen wollte.
Der OGH bewilligte die Grundbuchseintragungen
Der Oberste Gerichtshof gab dem außerordentlichen Revisionsrekurs Folge und entschied selbst in der Sache. Er änderte die Entscheidungen der Vorinstanzen ab und bewilligte die beantragten Eintragungen.
Nach der im Jahr 2022 ergangenen Entscheidung OGH vom 01.06.2022, 5 Ob 7/22y kann eine erbantrittserklärte Erbin mit nachgewiesener Vertretungs- und Verwaltungsbefugnis auch vor der Einantwortung wirksam für die Verlassenschaft handeln.
Eine bestimmte, formelhafte Wendung ist dafür nicht zwingend erforderlich. Der Vertrag muss nicht ausschließlich die Worte enthalten, dass die Erbin „namens der Verlassenschaft“ handelt. Entscheidend ist vielmehr, ob sich aus dem gesamten Vertragsinhalt ergibt, wer durch den Vertrag berechtigt und verpflichtet werden soll.
Der OGH hielt diese Zuordnung hier für ausreichend klar. Die Verträge bezogen sich auf Grundstücksflächen, die weiterhin zu den Verlassenschaften gehörten. Die Antragstellerin hatte außerdem ihre Befugnis zur alleinigen Vertretung, Benützung und Verwaltung nachgewiesen.
Der zusätzliche Hinweis, sie handle auch „im eigenen Namen“, machte die Verträge daher nicht unwirksam. Nach der Beurteilung des OGH führte diese Formulierung auch nicht zu einer unklaren Vertragslage, weil aus dem gesamten Zusammenhang die Vertretung der Verlassenschaften erkennbar war.
Die Verlassenschaft bleibt bis zur Einantwortung rechtlich bedeutsam
Mit dem Tod eines Liegenschaftseigentümers endet dessen rechtliche Zuordnung zum Nachlass nicht sofort. Die Verlassenschaft tritt zunächst an die Stelle der verstorbenen Person. Sie bleibt bestehen, bis die Einantwortung rechtskräftig erfolgt ist.
Die Einantwortung ist der gerichtliche Akt, durch den der Nachlass auf den Erben übergeht. Erst danach ist der Erbe endgültig Rechtsnachfolger und kann seine Eigentümerstellung aus der Einantwortung ableiten.
Bis dahin kann eine erbantrittserklärte Person mit entsprechender Besorgung und Verwaltung der Verlassenschaft dennoch Rechtsgeschäfte für den Nachlass abschließen. Dafür muss sie ihre Vertretungsbefugnis nachweisen und den Vertrag so gestalten, dass die Zuordnung zur Verlassenschaft nachvollziehbar bleibt.
Auch der Umstand, dass die verstorbenen Eltern noch im Grundbuch eingetragen waren, verhinderte die Eintragungen nicht. Für diese Frage war entscheidend, dass die Verlassenschaften rechtlich an die Stelle der verstorbenen Eigentümer getreten waren. Eine neue Eigentümerstellung der Tochter entstand dadurch noch nicht.
Bestandrecht und Dienstbarkeit waren verbücherungsfähig
Der OGH prüfte nicht nur die Vertretungsbefugnis, sondern auch die grundbücherliche Eintragungsfähigkeit der vereinbarten Rechte. Das Bestandrecht war mit einem Kündigungsverzicht für die gesamte Dauer des Eisenbahnprojekts verbunden.
Damit sollte das Bestandrecht auch gegenüber einem späteren Erwerber der Liegenschaft wirken. Die Vereinbarung war nach der Entscheidung ausreichend bestimmt, um im Grundbuch eingetragen zu werden.
Auch die Dienstbarkeit für die Errichtung, Erhaltung und Pflege einer ökologischen Ausgleichsfläche konnte eingetragen werden. Sie verpflichtete den Grundeigentümer zu konkreten Duldungen und Unterlassungen. Der OGH ordnete sie deshalb weder als unzulässige Reallast noch als Fruchtgenussrecht ein.
Welche Erbrechtsfassung war anwendbar?
Für den Vater, der 2016 verstorben ist, galt hinsichtlich der materiellen Erbrechtslage grundsätzlich noch das Recht vor dem Erbrechts-Änderungsgesetz 2015. Dieses Gesetz gilt für Todesfälle ab dem 1. Jänner 2017.
Für die Mutter, die 2019 verstorben ist, war hingegen grundsätzlich das durch das Erbrechts-Änderungsgesetz 2015 geänderte Erbrecht maßgeblich. Welche Rechtslage gilt, richtet sich bei der materiellen Erbfolge nach dem Todeszeitpunkt.
Der OGH-Fall betraf allerdings keine Erbquote, keinen Pflichtteil und keine Enterbung. Im Mittelpunkt standen die Vertretung der noch nicht eingeantworteten Verlassenschaften sowie die Frage, ob die abgeschlossenen Grundstücksverträge im Grundbuch eingetragen werden konnten.
Was bedeutet das für Betroffene in Wien?
Der Fall stammt aus der Steiermark. Die Grundsätze des OGH gelten jedoch österreichweit und damit auch in Wien. Im Verlassenschaftsverfahren ist das Bezirksgericht zuständig, in dessen Sprengel die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte; die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär.
Wer vor der Einantwortung eine Nachlassliegenschaft vermieten, verpachten oder mit einer Dienstbarkeit belasten möchte, sollte die Vertretungsbefugnis und die geplante Grundbuchseintragung frühzeitig prüfen lassen.
Was sollten Erben vor einem Vertrag prüfen?
- Vertretungsbefugnis: Liegt eine Amtsbestätigung vor, aus der sich die Befugnis zur Vertretung, Verwaltung und Benützung der Verlassenschaft ergibt?
- Vertragspartner: Wird aus dem gesamten Vertrag klar, welche Verlassenschaft berechtigt und verpflichtet werden soll?
- Grundbuch: Sind Eigentumsverhältnisse, Pfandrechte, bestehende Dienstbarkeiten und vereinbarte Vorränge geprüft?
- Verbücherung: Sind Aufsandungserklärungen, Beglaubigungen und sonstige erforderliche Unterlagen vorhanden?
- Genehmigung: Muss der Vertrag im Verlassenschaftsverfahren oder durch das zuständige Gericht genehmigt werden?
Besondere Aufmerksamkeit ist erforderlich, wenn mehrere Erben beteiligt sind, die Liegenschaft mit Krediten belastet ist oder der Vertrag langfristig in die Nutzung und Verwertung des Grundstücks eingreift. Eine klare Bezeichnung der Verlassenschaft ist zwar nicht in jeder Konstellation zwingend, vermeidet aber unnötige Zweifel bei der späteren Eintragung.
Häufige Fragen zur Verlassenschaft vor der Einantwortung
Darf eine Erbin vor der Einantwortung einen Vertrag über eine Liegenschaft abschließen?
Ja, wenn sie eine Erbantrittserklärung abgegeben hat und über die erforderliche Vertretungs- und Verwaltungsbefugnis verfügt. Der Vertrag muss erkennen lassen, dass die Verlassenschaft und nicht ausschließlich die Erbin persönlich berechtigt und verpflichtet wird. Eine Einantwortung ist für jedes Rechtsgeschäft mit einer Nachlassliegenschaft nicht automatisch Voraussetzung.
Ist ein Vertrag unwirksam, wenn die Erbin zusätzlich „im eigenen Namen“ unterschreibt?
Nicht zwingend. Nach dem OGH ist der gesamte Vertragsinhalt maßgeblich. Wenn daraus ausreichend klar hervorgeht, dass die Erbin auch für die Verlassenschaft handelt, kann der Vertrag wirksam sein und grundbücherlich durchgeführt werden.
Welches Gericht ist in Wien zuständig, wenn eine Pflichtteilsklage nach einem Erbfall eingebracht werden soll?
Eine streitige Klage, etwa eine Pflichtteilsklage, fällt je nach Streitwert in die Zuständigkeit eines Bezirksgerichts oder des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien. Das Verlassenschaftsverfahren selbst führt das Bezirksgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort der verstorbenen Person. Die Erbantrittserklärung wird beim Gerichtskommissär abgegeben.
Kann ein Bestandrecht vor der Einantwortung ins Grundbuch eingetragen werden?
Das kann möglich sein, wenn die Verlassenschaft wirksam vertreten wird und das Bestandrecht ausreichend bestimmt vereinbart ist. Im Fall 5 Ob 7/22y akzeptierte der OGH insbesondere den Kündigungsverzicht für die Dauer des Eisenbahnprojekts. Zusätzlich müssen die formellen Voraussetzungen für die Verbücherung erfüllt sein.
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