Pflichtteil bei einer Eigentumswohnung: OGH erklärt

Pflichtteil trotz geerbter Eigentumswohnung: Warum nicht immer der volle Immobilienwert zählt

Die Tochter wartet auf ihren Pflichtteil, während die Ehefrau des Verstorbenen in der gemeinsamen Eigentumswohnung bleibt. Der Wert des gesamten Objekts beträgt 440.000 Euro. Muss dieser Betrag nun vollständig für die Berechnung des Pflichtteils herangezogen werden? Nein, sagt der Oberste Gerichtshof unter bestimmten Voraussetzungen. Entscheidend kann sein, welcher Betrag tatsächlich in die Verlassenschaft gelangt ist – und nicht, welchen Verkehrswert der übergegangene Wohnungseigentumsanteil hat.

Die Eigentumswohnung blieb bei der Ehefrau

Der Erblasser verstarb im Jahr 2021. Er hinterließ seine Ehefrau und eine Tochter. In einem Testament aus dem Jahr 2015 hatte er seine Ehefrau zur Alleinerbin eingesetzt.

Die Ehegatten waren gemeinsam Eigentümer einer Eigentumswohnung samt Abstellplatz. Die Wohnung diente der Ehefrau zur Deckung ihres dringenden Wohnbedürfnisses. Das gesamte Objekt war zum Todeszeitpunkt rund 440.000 Euro wert. Der übrige reine Nachlass war mit etwa 6.620 Euro vergleichsweise gering.

Die Tochter war pflichtteilsberechtigt. Die Ehefrau hatte ihr bereits rund 30.540 Euro auf den Pflichtteil bezahlt. Die Tochter verlangte jedoch eine höhere Zahlung. Ihrer Ansicht nach musste bei der Berechnung auch der gesamte Wert des Wohnungseigentumsanteils berücksichtigt werden, der auf die Ehefrau übergegangen war.

Die Vorinstanzen – das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien und das Oberlandesgericht Wien – folgten dieser Berechnung nicht vollständig. Die Tochter bekämpfte diese Beurteilung beim OGH.

Warum der Wohnungseigentumsanteil nicht einfach vererbt wurde

Bei einer Eigentümerpartnerschaft besteht eine besondere gesetzliche Regelung. Stirbt einer der beiden Eigentümerpartner, geht dessen Anteil an der Eigentumswohnung grundsätzlich unmittelbar auf den überlebenden Partner über. Dieser Übergang erfolgt kraft Gesetzes und nicht aufgrund des Testaments.

Der Anteil des verstorbenen Partners fällt deshalb nicht selbst in die Verlassenschaft. Er wird auch nicht erst durch die Einantwortung an den überlebenden Partner übertragen. Das ist für die Pflichtteilsberechnung entscheidend.

Grundsätzlich muss der überlebende Partner für den übernommenen Anteil einen gesetzlich bestimmten Übernahmspreis an die Verlassenschaft zahlen. Dient die Wohnung dem überlebenden pflichtteilsberechtigten Partner zur Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses, kann dieser Betrag jedoch reduziert werden. Gibt es – wie in diesem Fall – noch einen weiteren Pflichtteilsberechtigten, ist nach der vom OGH angewendeten Regelung nur ein Viertel des Verkehrswerts des maßgeblichen Mindestanteils an die Verlassenschaft zu zahlen.

Damit kommt es zu einer Trennung zwischen dem wirtschaftlichen Wert der Wohnung und dem Betrag, der tatsächlich als Ausgleich in die Verlassenschaft fließt.

Was der OGH zur Pflichtteilsberechnung gesagt hat

Der OGH wies die Revision der Tochter zurück. Er bestätigte damit im Ergebnis, dass der Tochter lediglich weitere 8.333,33 Euro zustanden.

Nach der Entscheidung ist für die Pflichtteilsberechnung nur jener Betrag als Nachlasswert zu berücksichtigen, den die Ehefrau tatsächlich an die Verlassenschaft zu zahlen hatte. Der gesamte Verkehrswert des auf sie übergegangenen Wohnungseigentumsanteils darf nicht zusätzlich als fiktiver Nachlasswert angesetzt werden.

Der OGH begründete dies damit, dass der Wohnungseigentumsanteil wegen des unmittelbaren gesetzlichen Übergangs gar nicht Teil des Nachlasses geworden war. Für eine Erweiterung der Pflichtteilsberechnungsgrundlage auf den vollen Wert dieses Anteils fehlte nach Ansicht des Gerichts eine ausreichende gesetzliche Grundlage.

Die Entscheidung lautet: OGH vom 25.07.2024, 2 Ob 123/24p. Sie stammt aus dem Jahr 2024 und ist daher nicht als aktuelle Entscheidung zu bezeichnen. Für den Todesfall aus dem Jahr 2021 war bereits die seit 1. Jänner 2017 geltende Rechtslage nach dem Erbrechts-Änderungsgesetz 2015 maßgeblich. Die besondere Regelung über den Eigentümerpartnerschaftsanteil findet sich allerdings im Wohnungseigentumsrecht.

Was bedeutet das für Pflichtteilsberechtigte?

Der Fall zeigt, dass ein hoher Immobilienwert nicht automatisch zu einem entsprechend hohen Pflichtteil führt. Zuerst muss geklärt werden, ob der überlebende Partner den Anteil des Verstorbenen durch eine normale Erbfolge oder aufgrund des besonderen gesetzlichen Übergangs bei einer Eigentümerpartnerschaft erhalten hat.

• Wenn Sie als Tochter oder Sohn einen Pflichtteil verlangen: Prüfen Sie, ob der überlebende Partner tatsächlich Eigentümerpartner war und welcher Betrag für den Übergang an die Verlassenschaft zu leisten war.
• Wenn Sie als Ehefrau oder Ehemann in der gemeinsamen Wohnung bleiben: Das dringende Wohnbedürfnis kann für die Höhe des Übernahmspreises eine wichtige Rolle spielen. Die Voraussetzungen müssen anhand der konkreten Lebenssituation und der gesetzlichen Regelung geprüft werden.
• Wenn der Nachlass hauptsächlich aus einer Eigentumswohnung besteht: Der Wert des übrigen Nachlasses, bestehende Schulden, Nachlassverbindlichkeiten und bereits geleistete Pflichtteilszahlungen müssen getrennt betrachtet werden.
• Wenn Sie ein Testament errichten möchten: Ein Testament verhindert den gesetzlichen Übergang eines Eigentümerpartnerschaftsanteils nicht ohne Weiteres. Die Eigentümerpartnerschaft und die Absicherung des Wohnens sollten deshalb schon zu Lebzeiten rechtlich geordnet werden.

Für die Prüfung sind insbesondere ein Grundbuchauszug, der Wohnungseigentumsvertrag, die Einantwortungsurkunde, eine nachvollziehbare Bewertung zum Todeszeitpunkt sowie Unterlagen über Schulden und bereits geleistete Zahlungen hilfreich.

Was bedeutet die Entscheidung für Betroffene in Wien?

Der Fall stammt aus Wien. Die Grundsätze des OGH gelten österreichweit und damit auch für andere Verlassenschaften in Wien. Das Verlassenschaftsverfahren führt das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär; bei ihm können auch Erbantrittserklärungen abgegeben werden.

Wenn über die Höhe des Pflichtteils gestritten wird, ist das keine bloße Frage der Verlassenschaftsabwicklung. Eine streitige Pflichtteilsklage geht je nach Streitwert an ein Wiener Bezirksgericht oder an das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.

Checkliste für die Berechnung des Pflichtteils

• War zwischen den Ehegatten oder Partnern tatsächlich eine Eigentümerpartnerschaft begründet?
• Welcher Wohnungseigentumsanteil ging beim Tod auf den überlebenden Partner über?
• Welchen Verkehrswert hatte das Objekt zum Todeszeitpunkt?
• Diente die Wohnung dem überlebenden Partner zur Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses?
• Welcher Betrag war deshalb an die Verlassenschaft zu zahlen?
• Welche weiteren Vermögenswerte, Schulden und Verbindlichkeiten gab es?
• Welche Zahlungen wurden bereits auf den Pflichtteil geleistet?

Häufige Fragen zum Pflichtteil bei einer Eigentumswohnung

Wird der Pflichtteil immer nach dem vollen Wert der Wohnung berechnet?

Nein. Bei einer Eigentümerpartnerschaft kann der Anteil des verstorbenen Partners unmittelbar auf den überlebenden Partner übergehen und dadurch außerhalb der Verlassenschaft bleiben. Nach der Entscheidung des OGH ist dann nicht automatisch der volle Verkehrswert dieses Anteils anzusetzen. Maßgeblich kann vielmehr der Betrag sein, der tatsächlich an die Verlassenschaft zu zahlen ist.

Kann ein Testament den Übergang der Wohnung auf den Ehepartner verhindern?

Ein Testament regelt grundsätzlich die Erbfolge. Der Übergang eines Eigentümerpartnerschaftsanteils erfolgt jedoch nach den besonderen gesetzlichen Regeln des Wohnungseigentumsrechts. Deshalb verhindert ein Testament diesen Übergang nicht ohne Weiteres. Die konkrete Eigentümerstruktur und allfällige Vereinbarungen müssen geprüft werden.

Welches Gericht ist in Wien zuständig, wenn ich meinen Pflichtteil einklagen muss?

Das Verlassenschaftsverfahren führt das zuständige Bezirksgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort der verstorbenen Person. Eine streitige Pflichtteilsklage richtet sich hingegen nach dem Streitwert. Zuständig ist je nach Höhe des Streitgegenstands ein Wiener Bezirksgericht oder das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.

Gilt diese Entscheidung auch für ältere Todesfälle?

Der hier besprochene Todesfall ereignete sich im Jahr 2021. Daher galt bereits das Erbrechts-Änderungsgesetz 2015, das für Todesfälle ab 1. Jänner 2017 maßgeblich ist. Bei einem früheren Todesfall kann teilweise noch die alte Rechtslage gelten; die Berechnung darf dann nicht ohne Prüfung nach den heutigen Regeln vorgenommen werden.

Zur vollständigen OGH-Entscheidung